マンションの不動産取引（旧法地上権・旧法借地権・定期借地権のマンションとは）
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地上権も貸借権も建物を所有することを目的とした借地権ですが、権利の強さに違いがあります。
地上権のマンションとは
不動産は所有権の物件ばかりでは有りません。マンションの中には地上権のマンションが数は多くないですが、チラホラ存在します。
地上権は権利形態が「物権」です。物件とは、土地があったとすると、その土地を更地の「土地」と空中上の「地上部分」に分けて、地主が土地を登記し、借主が地上権を所有する形です。
土地の所有者はいてもその土地の上に建てられている建物部分の支配権はほぼ地上権所有者が持つということになります。
地上権は借りているのではなく、「物件」と言われる、登記できる権利ですので、賃借権より非常に強い権利と言われています。
地主の承諾を得なくても地上権を登記して第三者に譲渡したり、賃貸したりすることが自由にできます。
地上権を持つことで、土地を所有しているのとほぼ変わらない権利になります。
地主にはかなり不利な契約になるので、地上権のマンションは非常に少ないです。
宝塚市の逆瀬川駅徒歩1分のアピアは、非常に珍しい地上権のマンションです。
マンションは現実問題、建て替えのハードルがかなり高いということを考えると、所有権のマンションも、地上権のマンションもさほど変わらないような気がします。
土地借地権（賃借権）のマンションとは
現在は、土地が借地権のマンションはあまり見ることはありませんが、昭和50年代のマンションではチラホラ借地権のマンションを見かけることがあります。
土地をレンタルで借りているだけで、地上権が物件であることに対し、「債権」と呼ばれています。
地主が土地に対して、登記をしてあげる義務はないので、地上権よりは弱い権利です。
しかし、土地上の建物には登記を設定できます。
ただし、旧法借地権の賃借権の場合でも、建物が老朽化して朽廃することがなければ、権利をはく奪されることはなく、更新ができますので、「正当事由」がありよほどに地主が必要とする理由がなければ、半永久的に更新できます。
また言い換えますと、旧借地権は、存続期間の定めが無い場合、建物が老朽化し、朽廃すれば、借地権が自動的に消滅します。
第三者への譲渡についは、地上権は地主の許可無しで譲渡できますが、貸借権は地主の許可が必要です。
最近では、賃借権のマンションをみなくなりました。昭和のころ、建築されたマンションであれば、借地権のマンションに出会う可能性があります。
定期借地権のマンションとは
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定期借地権のマンションは、以外とよくあります。メリットとすると、土地にかかる費用を削減できるので、所有権のマンションより安く購入できることです。また、定借のマンションは、比較的立地がいいところに建築されていることが多い傾向があります。なかなか地主が手放さない土地を定借で折り合いをつけている印象です。
定期借地権は、平成4年8月に施行された法律で、それ以前の借地権を旧法借地権と呼んいます。定期借地権付きのマンションとは、50年後、60年後、更地にして、地主に返還します。そのため毎月、地代と解体準備金を支払います。平成12年、13年くらいから定期借地権の物件が増えてきました。印象として、ロケーションのいいところの物件が多い印象があります。ここ最近、定期借地権の物件はあまりみなくなりましたが、久しぶりに出てきた感じです。ロケーションがいいとなかなか地主も手放したくないのかもしれません。ある意味マンションの場合は、所有権でもそもそも建て替えは厳しいということを考えると、合理的な感じはしますが、下記のタワーマンションはここ最近の建築費の高騰を受け、経済的合理性から考えて、価格的には高く感じます。所有権のマンションと違って、地代と解体準備金が毎月発生しますので、余計に高く感じます。定期借地なので、更地にする期限が近づけば、近づくほど価格は落ちていくことになります。
定期借地権付きのマンションは、残存期間が少なくなると、スラム化に向かっていく可能性があります。しかし、下記の物件のように70年後更地となれば、所有権のマンションも建て替えが現実問題難しいことを考えると、さほどリスクは、変わらないような気がします。
最近は、コンクリート強度を上げたり、性能がよくなることにより100年マンションを謳った物件もありますが、維持管理次第で寿命を延ばしたり縮めたりしますので、住民の管理の意識の高さが非常に重要になってきます。
旧法の方は、土地を借りている借主の立場が非常に強く、貸した土地を返してもらい、自分の家を建てたり、収益マンションを建てようと思ったとしても、「正当事由」がないと返してもらえない。
この正当事由は、仮に明け渡し料を払ったとしても正当事由として、認められないケースも裁判で非常に多く返してもらうのが難しい。
そこで 定期借地権が、平成4年8月に施行されました。それ以前の借地権を旧法借地権と区別しています。
シエリアタワー千里中央 （定期借地権のマンションです。70年後更地）
シエリアタワー千里中央は、関電不動産開発と関西電力が大阪府豊中市の千里中央駅徒歩1分に新設した地上52階、総戸数552戸の超高層分譲マンションです。 2階には最大130席収容の「SENRITOよみうりホール」（面積100㎡）を設置しています。 設計・施工は大林組で、2016年2月に着工、 2019年2月28日に竣工しました。
★連結制振構造システム採用！
(デュアル・フレーム・システム)
★オール電化仕様！
★7基のエレベーターを設置！
★パーティールーム、スカイガーデン有り！
着工したころは、リーマンショックでの相場の底を打ち、金利の低下・人件費の高騰・建築費の高騰から、相場が上昇基調になりだした頃です。
定期借地権のマンションということを考えると千里中央駅徒歩1分とはいえ坪250万円を超えてくると高いと言わざるを得ません。再開発エリアは、相場が強くなるとはいえ、千里セルシーの建て替えがいつどうなるかまだ不透明な状況です。
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普通借地権とは
平成４年８月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つで、契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。借地権の存続期間は当初は30年で、更新後第1回目は20年、それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。
定期借地権付きの新築一戸建て
2000年ごろに、マンションだけでなく新築一戸建ても一定の供給がありました。
定期借地による住宅分譲は1993年から始まり、まだまだ地価が高かったため、定期借地権による住宅取得は安く購入でき、大変注目を浴びました。 2000年ごろにピークを迎えました。一時期はやりましたが、最近では新築マンションでもごくまれにみるくらいで、新築一戸建てでもほぼみることはなくなりました。
大きな流れで考えると地価の下落が、定借のマンション、定借の一戸建ての供給減少の根本的な原因とおもわれます。土地の下落が、土地付き住宅つまり所有権の物件の需要が高まったといえます。
近年、平成25年くらいから再び主要都市部を中心に地価上昇が始まり、特に都心部のマンションの割高感は強く感じるところです。定期借地権付き新築一戸建てや定期借地権付きマンションの需要も再度増加する可能性もあるかもしれません。
下記は地上権付きマンションのアピア１です。地上権付きのマンションは非常にめずらしいです。
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