ローンの審査を通すために担保評価も超重要！属性の弱さをカバーする！特に戸建てに注意！
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ローンの審査を通すために！担保評価の重要性とは
住宅ローンの審査は、人物の属性だけでなく、担保となる物件の審査も行われます。担保力のある物件の場合、属性の弱さをカバーすることがあります。
例えば、審査が通ったとしても、金利の条件とか悪いこともあると思います。あるいは、審査で否決されたということもあるかもしれません。しかし、同じ銀行でも担保となる物件をより担保力のある物件に変更したら、否決だったのに審査が通ったとか、金利条件がよくなったということが、普通にあります。
逆に審査には通っていたが、その物件を購入することができず、物件を変更しただけで否決になる可能性も十分考えられます。それくらい物件の担保力は重要です。銀行は、住宅ローンの契約者が最悪資金繰りが行き詰まれば、その物件を競売で売却して回収すればいいと考えているだけです。そのため、担保力がある物件であれば、回収できる確率が高いため貸しやすくなります。
物件を変えると、否決が承認になることがあります。
そのため、属性が弱く、属性に地震がない方ほど、物件探しをするときに、担保力を意識して探すことが大切にあります。
属性が弱いとはどういう意味？
銀行の審査は、属性でスコアリングされていきます。勤務先・勤続年数・年収等が属性といわれるもので、この基本的な属性に加えて、延滞・借り入れ等があるのかないのかを確認するために個人信用情報等もチェックされていきます。これらを含めて属性ですが、特に致命的になるのが、個人信用情報のキズです。キズがある場合、審査にかなりマイナスに働きます。
最近は、スマホのうっかりの延滞のケースを多く見かけます。引っ越しして、住所変更した時が要注意です。
うっかりの延滞がないか確認しましょう！１円でも延滞すれば、延滞です。
これが、3ヶ月たつとヤバイ！確実に否決されます！
返済比率、勤続年数、雇用形態に加えて重要なことは個人信用情報です。
支払いの滞納があるか？延滞でも銀行によって回数による許容度が大きく違います。1回でも延滞があれば、否決される銀行もあれば、複数回延滞があっても承認を得れるケースもあります。しかし、延滞でも3ヶ月以上滞納したままほったらかしにしている場合、どの銀行でも否決されることになります。
まず、車のローン等があれば、それが返済比率の計算に影響を受けます。
事前審査をするときに、返済の明細表が必ず必要になります。
車のローンが毎月2万円とすると返済比率から計算した金額から年間24万円が差し引かれて計算します。延滞してなくても借り入れがあると、その支払いが、返済比率に参入されてしまうのでかなり不利になります。
また借り入れしているときに、1番重要なことは、
支払いの滞納があるかないかです。
審査がいけるかどうかは、銀行の使っている保証会社の判断にゆだねることになりますが、頻度が多いと、承認を得ることは難しくなります。
注意したいのが、携帯電話の支払いです。最近は機種代金が高く分割にしている方が多いと思いますが、たまたま口座に入れ忘れて、口座代金がなくなっていた。後で気づいたような内容が複数回あると審査が厳しくなります。
そして、忘れてはいけないのが、物件の担保評価です。なぜなら担保力がある物件であれば、属性の弱さをカバーしてくれる可能性があるからです。
金融機関の審査は、人の評価と物件の評価の両方で決まります。万が一、人の評価が低い場合、できる限り物件の担保評価の高い物件を探すことをお薦めします。
属性（勤務先・勤続年数・年収等）や、クレジットの延滞等で自信がない場合、物件の担保力でカバーしていかなければいけません。特にフラット35の場合、物件の担保力を重視する傾向があります。
信用情報も大事ですが、意外と忘れがちなのが、物件の担保評価の重要性です。
延滞があるかどうかは下記「個人情報機関」で調べます。
❶JICC（日本信用情報機構）
大手消費者金融、大手クレジット会社、銀行カードローンなどの保証会社
❷CIC
大手消費者金融、大手クレジット会社、銀行カードローンなどの保証会社
❸KSC（全国銀行個人信用情報センター）
銀行、信用金庫
※気になる方は、CIC,JICCの個人情報をチェックしてみましょう。
【ＣＩＣとは？】
ＣＩＣとは、割賦販売法と貸金業法で定められた指定信用情報機関です。正式名称：株式会社シー・アイ・シー（CREDIT INFORMATION CENTER 略称）です。
各クレジット会社は、法律でＣＩＣに信用情報の登録が義務付けられています。
【いつまで個人信用情報が残っている？】
１．クレジット情報
契約期間中、および取引終了から５年間（情報の種類によります。）
２．申込情報やＣＩＣ利用記録
クレジット会社や金融機関がＣＩＣにアクセス（信用情報を確認）した日から６か月間
【複数の住宅ローンを提出する注意点】
複数の金融機関に住宅ローン事前審査を提出することは、お奨めできません。5件、6件になると少し多いように思います。
住宅ローン審査では、各金融機関が必ず、ＣＩＣに信用情報に情報開示依頼をします。
金融機関にＣＩＣが信用情報を開示をすると、その都度、開示履歴が記録されて、その開示履歴（開示日と金融機関名）も同時に開示されます。
従って、住宅ローン事前審査の際に、他の金融機関に住宅ローン事前審査を申込していることが把握されてしまいます。
年収、自己資金比率、勤務先などの属性が良い方は、あまり問題になりませんが、『審査が通るか通らないかギリギリの方』の場合は、『他で否決になっているから当行に申込みしているのでは？』と審査で疑われる可能性がありますので、事前審査をする際には、金利面と属性の判断を適切にして金融機関を絞り込んで審査をかける必要があります。
自分で信用情報を開示した場合、当然その記録も残ることになります。
残念ながら信用情報の内容が事実であれば削除や訂正はできません。
万一、登録内容が事実と異なる場合でも、お客様個人がＣＩＣに削除や訂正を依頼は出来ません。
【完済した情報は、すぐに反映されるか？】
１．クレジット情報
完済情報が反映されるまで１～２ヶ月かかります。
２．キャッシング
完済すれば、翌日までに反映されます。
【携帯電話の情報について】
携帯電話を分割払いで購入した場合の多くが、クレジット契約ですので信用情報としてＣＩＣに登録されます。
【自身の信用情報を確認したい場合】
金融機関（会員会社）以外では、ご本人でなければ信用情報を確認することは出来ません。
インターネット・郵送・窓口などで開示が可能です。（手数料１０００円）
CICのホームページをご参照下さい。
【信用情報開示報告書の記載内容】
信用情報開示報告書の見方を解説いたします。
信用情報を開示すると、ご自身の借入内容や返済履歴などが細かく記されています。
《契約内容》
❶クレジットカード契約
❷ショッピングの分割払い契約
❸リース契約
❹保証契約
❺キャッシング契約（無保証）
❻キャッシング契約（保証付）
❼住宅ローン契約
❽移管債権 クレジット契約の一本化
以上８項目に関するローン契約がある場合は、その詳細（借入日、契約金額、残債、極度額、キャッシング枠など）が記載されます。
《入金状況》
過去２４ヶ月の毎月の入金状況が表になって記載されています。
毎月の入金状況は記号で表示されます。
『＄』→約定日に請求通り入金（通常入金）
『Ｐ』→請求額の一部の入金
『Ｒ』→契約者以外からの入金
『Ａ』→契約者の事情で約定日に入金が無い（未入金）
『Ｂ』→契約者の事情とは関係ない事由で入金が無い
『Ｃ』→原因不明で入金が無い
『－』→請求も入金も無い
上記の『Ａ』表示が複数回ある場合、住宅ローン審査では、不利な事由となります。
例えば、毎月27日が引落日（返済日）にも関わらず、残高が足りなくて翌月10日に再引落しとなった場合でも、『Ａ』の表示となります。
特に、住宅ローン審査では、『Ａ』が３ヶ月連続表示となりますと『否決』になる確率が非常に高くなります。
延滞のAがいくつあったらアウトというのは、金融機関によって違います。厳しい金融機関は、消費者金融で借り入れがあるだけでアウトです。
《お支払状況》
長期にわたる支払の遅れ（６１日以上）または、3か月以上の支払いの遅れがある場合には『異動』と記載されています。この『異動』と記録されると、延滞などが解消された後も、その情報は、保有期限（５年）が到来するまで消えません。（情報の種類によって、保有期間が違います。）
住宅ローン審査では、勤続年数、返済比率、雇用形態、勤務先、職種など審査項目は多岐にわたり、優遇金利がどれだけ行けるのか個別の判断が必要になります。 なにより忘れがちな物件の担保の重要性も、考えて購入した方が、金利条件がよくなる可能性が高くなります。
個別の複雑な判断を当社（営業マン）の経験とノウハウで『諸費用圧縮・削減』や『適切な金融機関の選択（金利優遇面・審査の厳しさ）』など工夫をして、住宅ローン審査を承認と納得の金利を目指します。お気軽にご相談下さい。
情報開示報告書の見方
担保力がある物件とは
そもそも担保力がある物件かどうか見極めるにはどうすればいいのか？担保力の高い物件とは、一言でいうと流通性の高い物件です。戸建てでわかりやすいのが、再建築不可の物件であれば、そもそも取り扱い不可である銀行が一般的で、前面道路が43条の物件・相場より高い物件も比較的ローンが付きにくい傾向があります。
マンションであれば、リノベーション物件とかは、相場より高いことが多く、銀行によっては希望の融資額をひっぱることができず、減額された経験はよくあるかもしれません。また、マンションであれば、旧耐震のマンションは、銀行によってはそもそも取り扱い不可というケースもありますが、取り扱いできる銀行でも担保評価が出にくいため、属性が弱い場合、承認か否決かギリギリのラインにいる方は、否決になる可能性が高くなります。
やはり、相場をきっちりみて、物件探しの段階で選別していくことが大切になります。割安な物件を購入すると、コスト的にお得になるだけでなく、ローンの審査にも大きな影響を与え、金利条件もよりいい条件で借り入れが可能になります。
新築一戸建ての場合、中古と比較して担保力が高い
属性（勤務先・勤続年数・年収等）に自信がない場合、物件の担保力を考えて購入しないといけません。そうでない場合、審査で否決される確率が高まります。
最近はリノベーション済みの中古物件が多くなっていますが、リノベーション物件は、相場よりもかなり価格が高く設定されているため、担保評価が出にくい傾向があります。そのため、ローンの金額が減額になったという経験の方も多いのではないでしょうか？その点、新築一戸建ての場合、担保評価がでやすいので、ローンが組みやすい物件といえます。
戸建ての場合、20年～25年で建物の評価がほとんど付かなくなるので、つまり評価がゼロになるので土地の評価だけで担保力を見る傾向があるのも新築戸建ての方が融資をひっぱりやすい理由だと思います。また、戸建ての場合は、狭小物件や越境がある物件にも注意が必要です。
リノベーションの物件は、担保評価がでにくい傾向があります。
ローンの審査は、人物だけの審査ではなく物件の担保評価の高い物件を選ぶこともかなり大切です。特に、審査がギリギリの方は、担保力のある物件かどうかを意識して物件を探す必要があります。
諸費用までローンを組みたいなどの場合、できるだけ担保力の高い物件を選ぶことが大切になります。
そして、新築一戸建ての物件を選ぶ時、更に前面道路を確認しましょう！43条但し書きの物件の場合、担保力が悪くなるので審査がギリギリの方は選ばないようにしましょう！
前面道路が、43条但し書き
連棟
土地が狭すぎる（目安として40㎡以下）
越境がある
借地や定期借地権の物件も注意が必要です。そもそも取り扱いができる金融機関が限られます。属性が弱い方は、絶対に避けた方がいいです。
個人信用情報に自信のない方は、必ず担保力の高い物件を選んで審査しましょう！
マンションの場合は、旧耐震のマンションはできるだけ避けた方がいいです。金融機関が限られてきます。
担保評価という視点から住宅ローンを少しでも通りやすくする方法は、上記のような担保評価の低い物件を避けると同時に、大切なのは自己資金をできるだけ入れることです。
内容によっては、そもそも自己資金が2割以上ないとテーブルに乗らないケースもあります。
結局のところ、金融機関は万が一の場合、競売で不動産をいくらで換金できるかを考えています。
