新築一戸建てのローコスト住宅は、失敗・後悔しないのか？注文住宅の諸費用はどうなるの？付帯工事費用は？

そんなに安く新築一戸建建築できるの？
ローコスト住宅が安くできる理由
ローコスト住宅・ハウスメーカーで建てる際に注意したいポイント
新築一戸建てをローコストメーカーで建てる費用は？建築費以外にどんなものが必要？
1. 注文住宅および建築条件付き土地で必要な付帯工事費用とは
ローコストメーカーで建てる場合、上記以外にかかる費用
1. 注文住宅（ローコスト住宅）でかかる上記以外の付帯工事費用とは
土地・建物3500万円「注文住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額の目安
土地・建物合わせて価格3500万円の注文住宅の諸費用の総額はいくら
土地・建物の合計3,500万円の注文住宅を諸費用込みの住宅ローンで購入すると毎月の支払いはいくらになるの？

そんなに安く新築一戸建建築できるの？

「坪単価30万円」「本体価格1000万円」といった安さを売りにした住宅の広告を、目にすることがあります。安くで家が建てられればうれしいですが、ずっと住む家が安かろう悪かろうでも困ります。知っておきたいローコスト住宅の特徴や注意点を紹介します。

ローコスト住宅とは、簡単にいいますと、経営管理を徹底して無駄を省いて建築費用を抑えた低価格住宅のことです。

大手ハウスメーカーの住宅が、坪単価70万～100万円なのに比べると、約半分の価格ですから、かなり安く購入できる住宅です。

ローコスト住宅が安くできる理由

ローコスト住宅には当然、コストを削減するための仕組みや工夫があります。スケールメリットによる建材の大量仕入れに加え、各工程を自社で徹底的に施工管理しているのが大きな特徴です。パワービルダーがやっている仕組みと基本的には同じです。

できるだけシンプルなデザインや間取りにすることで材料費や工費を抑えます。間取り等もパターン化したり、デザインがシンプルな家が多いです。

また、スケールメリットを生かして、安定して安く購入できる材料を使うことで、コスト削減を図ります。このため、建材や設備はあまりこだわって選べないといった側面もあります。また、ユーザーによっては、別に必要のない食洗器や床暖房などは、標準では付けていないことが一般的です。こだわって建材や設備を選ぶ場合、オプション対応となります。

しかしながら、一般の工務店が、同じレベルの家を作るとコストが大きくかかります。

大手のハウスメーカーでは、モデルハウスを建てたりテレビCMを打ったり多くの営業マンがいたりしてコスト高になっているところも、極力抑えることでコスト削減の努力をしています。

ローコスト住宅・ハウスメーカーで建てる際に注意したいポイント

ローコスト住宅に限らず、大手ハウスメーカー等で比較検討する場合、単純に坪単価だけで比較するのも要注意です。家を建てる場合、本体のほかに設備等の工事費、設計料などもかかりますが、どこまでが坪単価に含まれるのか住宅メーカーによって、全く違うということです。単純な坪単価だけで、比較検討はできません。

ハウスメーカーの営業では、最初の見積もりは低く出してくるのが一般的な手法です。気が付くと、予算以上の内容で契約していたという事になるかもしれません。

各社、どこまでを建築費に含めているのかマチマチなので、トータルコストで実際どれだけかかるのか比較することが大切です。

新築一戸建てをローコストメーカーで建てる費用は？建築費以外にどんなものが必要？

新築一戸建てを探している中で、建売の新築一戸建てで、条件に合いそうな物件がなかなかない時、土地から探し、ローコストメーカーで建てるという方法があります。

2019年４月以前であれば、建売の新築一戸建てを購入するより安く購入できていた時代がありました。今は、どこのローコストメーカーも建築資材の高騰で建築費が見直され、建売より安くなるという逆転現象は起きることはないと思いますが、建築条件付き土地の売り建ての新築一戸建てを購入するよりはかなりお得に購入できるかと思います。

1000万円で家が建てれますというキャッチフレーズをみたことがあるかと思います。残念ながら、1000万円では家は建ちません！どんなに安い家でも建物以外に付帯工事費用が、発生するからです。

基本的には、建築条件付き土地（自由設計、フリープランの売り建て）を購入する時に必要なものとほとんど同じです。建築のトータルコストは、ローコストメーカーで自由設計の方が圧倒的に安く仕上がります。下記は、建築条件付き土地・ローコストメーカーの場合、共にかかるものです。

予算のイメージ

大手ハウスメーカー＞建築条件付き土地＞ローコストメーカーで自由設計＞建売住宅

建売住宅がコスト的には一番、安いです。

注文住宅および建築条件付き土地で必要な付帯工事費用とは

（金額は土地30坪位の2階建ての平均的な住宅での目安です。）

①建築確認・設計費用（15万円前後～30万円前後のところが多いです。メーカーによっては建築費に含んでいるところもあります。）

②水道市納金（市町村によって違います。）

③地盤調査費用（メーカーによっては、建築費に含んでいるところもございます。）

④地盤改良費（50万円前後くらいのところが多いです。改良の仕方によっては100万円以上の高額になるケースがあります。）

⑤外構費用（60万円～70万円くらいのところが多いです。敷地が広さ次第では100万円超えてきます。）

建物代＋200万円～300万円は、付帯工事費用として必ず必要になります。

以上の費用は建売の場合は、コミコミ価格になっていることが多いです。

建築条件付き土地とローコストメーカーの比較

※ローコストメーカーの方が、建築条件付き土地（売り建て・自由設計）と比較して確認申請・設計費用が安く設定されていることが多いです。

ローコストメーカーで建てる場合、建築条件付きの物件と違い不動産会社の利益がのっていないためかなり割安に購入することができます。

地盤調査には一戸建てであればほとんど『スウェーデン式サウンディング試験』が行われます。これは住宅のプランが出来上がったら、建物の四隅と中央の計5カ所の強度を調査する方法です。具体的には、先端がスクリュー状になっている鉄の棒を地面に立て、その棒の上におもりを少しずつ載せながら地面にねじ込み、25cm貫入する重さを記録します。100kg載せても貫入しなかったら棒に備わっているハンドルを回転させ、25ｃｍ貫入させるのに要した回転数を記録します。こうして得られた重りの重量や回転数から地盤の強度（N値）を算出します。

地盤改良費は地盤調査の結果、地盤改良が必要と判断された場合、必要になるお金です。ベタ基礎で大丈夫というベタ基礎判定の場合、必要ありません。方法は主に（1）表層改良工法（2）柱状改良工法（3）鋼管杭工法の3つがありますが、３の場合、コストが高くなります。一般的には、（2）の柱状改良工法をすることがよくあります。

ローコストメーカーで建てる場合、上記以外にかかる費用

注文住宅（ローコスト住宅）でかかる上記以外の付帯工事費用とは

❶解体費用（古家がある場合のみ）

❷仮測量費用（表示登記もあわせて同じ土地家屋調査士に頼むと無料になることもあります。）

座標の入った測量がない場合、建築確認申請ができないため、必要となります。

❸設備取出費用（上下水の引込がない場合や、引き込みの口径を20ｍｍに変更の為、掘削して取り換える場合）（40万円～50万円位）

❹工事車両駐車場代（大工等が工事期間中、車を止めれるところを2台分くらい）3か月くらいが目安です。

❺整地費用・造成費用（フラットな土地の場合、造成工事は必要ございません。）

2ｍ以上の擁壁の土地は造成費が高くなる可能性がございますので避けるのが無難です。

❻地鎮祭費用（希望の場合）

あとは、建売と同じ諸費用が必要になります。（登記費用・印紙代・ローン保証料・仲介手数料・火災保険等）

マンションほどではありませんが、最近、建築費の高騰が続いております。2019年４月頃から値上げに踏み切っているハウスメーカーが多いようです。今後、値段改定もあるかもしれません。

仮に建築費が1200万円・1300万円で建築できるとすると上記の諸々の費用を加えて建築全体の付帯工事の費用としてプラス200万円～300万円くらいを目安に全体のイメージを持つといいと思います。

全体の予算感（２階建て）は、

1500万円（建物代）＋土地代＝【建売と同じ新築一戸建】

3階建てになると、200万円くらいコストがあがるので、３LDKでもOKであれば、駐車場＋３LDKで検討する方が、予算的には助かります。土地の広さ的に厳しい場合は、3階建てにせざるを得ません。22坪、23坪くらいあれば、３LDKの間取りが入ることが多いです。

古家が付いている場合、解体費120万円～150万円くらいが別途必要です。

ポイント1　ローコストメーカーは、資材の大量発注等のスケールメリットを生かしたり、経営管理を徹底することによって、驚くようなコスト削減を行い、コストパフォ－マンスがよくなっております。年間100棟や200棟レベルでは建築コストは落ちません。地元の工務店と比較するとコストパフォーマンスが圧倒的に違います。

ポイント２　建築条件付きの物件の場合、実際の原価に400万円～500万円利益がのせられているため建築費は高くなります。

ローコストメーカーも建築費の高騰・消費税の値上げ等から2019年4月より、ほとんどのメーカーが、100万円から250万円くらい値上げをしております。

外構費用等の付帯工事を含めて、今後は、建坪29坪から30坪くらいの４LDKくらいの広さの建物の場合、ローコストメーカーでも 1400万円から1500万円くらい建物代がかかるイメージで検討していくといいと思います。メーカーによってどこまで、建築費に含めて見積もりを出しているかは違いますが、建物代として外構等の付帯工事を含めて、全部で1400万円から1500万円が目安です。あとは、オプション次第で金額が変わっていくイメージです。

地盤改良は、地盤調査をやってみないと必要かどうかわかりませんが、購入するタイミングでは、わかりませんので、予算に組み込んでおいた方が無難です。

3階建てになると150万円から200万円コストが上がります。ローコスト住宅でも建築費だけで1400万円くらいにはなるので、2階建てよりかなりコストが上がります。

法22条区域ではなく、準防火・防火エリアの場合、70万円から120万円くらいコストが上がります。

2021年からウッドショックの影響で、木材調整価格として、通常の建築費に120万円くらい加算されていることが多いです。ウッドショックの影響がなくなれば、この調整価格はなくなります。
建築費に占める割合は、200万円ほどですので、仮に木材価格が2倍になったとすると400万円となりプラス200万円の調整費が必要となります。

ローコストメーカーで土地を探すイメージ

1500万円（建物代・付帯工事を含む）＋土地代＝【建売と同じ条件の新築一戸建】のイメージで逆算して、土地を探すといいと思います。　（2階建て）

土地の金額のイメージは、予算－1500万円が、土地にかけれるコストのイメージです。

（古家の解体等がないという前提ですが。。）

古家が付いている場合、解体費120万円～150万円くらいが別途必要です。また別途建売と同じ諸費用（登記費用・ローン関係費用等）が必要です。

建物代以外のまとめ

①建築確認・設計費用（15万円前後～30万円前後のところが多いです。）

②水道市納金（市町村によって違います。）

③地盤調査費用（メーカーによっては、建築費に含んでいるところもございます。）

④地盤改良費（50万円前後くらいのところが多いです。）

⑤外構費用（60万円～70万円くらいのところが多いです。）

＋

❶解体費用（古家がある場合のみ）

❷仮測量費用（表示登記もあわせて同じ土地家屋調査士に頼むと無料になることもあります。）

座標の入った測量がない場合、建築確認申請ができないため、必要となります。

❸設備取出費用（上下水の引込がない場合や、引き込みの口径を20ｍｍに変更の為、掘削して取り換える場合）（40万円～50万円位）

❹工事車両駐車場代（大工等が工事期間中、車を止めれるところを2台分くらい）3か月くらいが目安です。

❺整地費用・造成費用（フラットな土地の場合、造成工事は必要ございません。）

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土地・建物3500万円「注文住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額の目安

土地と建物合わせて物件価格3500万円「注文住宅」を購入する場合にかかる諸費用の内訳と、金額のおおまかな目安について解説していきます。

〈登記費用〉 45万円～50万円（表示登記込み）

「建物表題登記」が9万円～10万円　（土地家屋調査士報酬）

建売住宅を購入すると、その建物と土地の所有者を購入者に変更する必要があるため、「所有権移転登記」「所有権保存登記」を行います。また、銀行などの金融機関で住宅ローンの借入を行う場合は、金融機関が土地と建物を借金の担保とするため、「抵当権設定登記」を行います。

所有権移転登記・抵当権設定登記　35万円～40万円　（登録免許税と司法書士報酬）

新築の場合、分譲会社指定の司法書士・土地家屋調査士を使わなければなりません。又、課税標準金額がわかれば、計算してくれます。

諸費用ローンを組んだ場合、銀行によって、抵当権設定を1本でできるケースと2本にしないといけないところがあります。抵当権設定を2本しないといけない場合、登記費用が1本でできる銀行より数万円高くなります。

※ネット銀行の場合、抵当権設定の司法書士が指定されます。

※現金購入の場合、安くなります。

〈印紙税〉　契約1万円×２と金消契約2万200円

不動産売買契約書に印紙を貼ることで納める税金です。

税額は、売買価格により変わりますが、3,000万円の建売住宅の場合は１万円です。（税金です。）

注文住宅の場合は、土地の契約の時、請負契約の時にそれぞれ印紙代がかかります。

金消契約つまりローンの契約時に、印紙代20200円かかります。（税金です。）

※ネット銀行で電子契約の場合、印紙代はかかりません。

※都銀・地銀で、電子契約する場合、印紙代はかかりませんが、電子契約サービス料のような名目で、11,000円ほどかかります。

確かにネット銀行では印紙代はかかりませんが、司法書士が指定されるため決済時、2人の司法書士が立ち会うことになります。新築の場合、司法書士が指定されますが、抵当権設定登記だけ銀行指定の司法書士が担当し、それ以外の所有権移転登記等は分譲会社指定の司法書士が担当することになります。そのため、立ち会い費がダブルでかかるので、トータル的には、さほどかわらない印象です。

〈仲介手数料〉　土地価格×3％+6万円+消費税

建売住宅を購入する際に、不動産会社(仲介会社)が売主と買主の間に入り、契約を交わす場合にかかります。その場合、新築建売住宅の広告内の取引態様の部分に「仲介」もしくは「媒介」と記載されています。

大手の建売分譲会社は、営業マンを抱えず企画に特化してコスト削減をしながら経営していますので、多くの建売住宅では、このような仲介物件が必要な物件が多く存在します。営業マンを抱えているとコスト負担が大きいため売主直売の新築一戸建ては、かなり限られており、レインズに登録して仲介会社に販売を完全にまかせている分譲会社がかなり多く、こういった物件は、建売住宅の場合、基本的には土地と建物に対して仲介手数料がかかります。

しかし、注文住宅を建てるときにかかる仲介手数料は、土地を購入する時にかかる仲介手数料のみとなり、建物代にはかかりません。

スーモやホームズ等のポータルサイトでは、同じ物件に10社以上掲載がある物件もありますが、その物件はレインズに登録されて、広告可とされた物件です。新築一戸建て建売住宅は両手取引になる物件が多くこぞって、広告費をかけて両手取引を狙っています。当然、仲介手数料の値引きはなく、仲介手数料は満額きっちり取るのが常識であり普通の仲介会社で、ローン事務代行手数料まで取られ、景品の原資となります。

仲介手数料は上限金額が決まっており、物件価格×3％＋6万円＋消費税となります。

例えば1500万円の土地の場合、

1500万円×3%＋6万円＝51万円

51万円＋消費税＝56万1千円　の仲介手数料がかかります。

正規仲介手数料　1500万円×３％＋６万円×1.1(消費税）＝561,000円

例えば、2000万円の土地の場合、

2000万円×3％＋6万円×1.1（消費税）＝726,000円

また、仲介業者の中には、仲介手数料だけでなく、住宅ローンを利用する場合、住宅ローン代行手数料のような名目で、10万円～20万円ほど、請求するところも多くあります。当社では、請求しておりません。

〈住宅ローン借入費用〉融資事務手数料型の場合、「融資金額×2.2％（税込み）」

建売住宅購入時に、銀行などの金融機関から住宅ローンを組んでお金を借りる場合は、

その金融機関に対し、印紙税、融資手数料、保証料などを支払う必要があります。

●銀行に支払うローン事務手数料(都銀・地銀の場合）
33,000円（都銀）～55,000円（地銀）

金融機関によっては、「取扱手数料」とか「事務手数料」とか呼び方は違いますが、一般的には３万円から5万円に消費税程度の金額になります。

●保証料型を選んだ場合

100万円あたり、20600円を支払います。

一括払い（外枠方式）か金利に上乗せする（内枠方式）か選ぶことができます。保証料を無料（０円）にする場合（内枠方式）、金利を0.2％上乗せすることになります。

一括払いの場合は、融資金額1000万円あたり約20万円が相場です。

金融機関によっては、保証料型が無い場合もあります。

3500万円のローンの場合、35×2＝約70万円

仮に諸費用300万円で3,800万円のローンの場合、38×2＝約76万円

●融資事務手数料型の場合（融資金額×2.2％）

ネット銀行では、融資事務手数料型のみしか取り扱いができませんが、都銀や地銀では、保証料型と融資事務手数料型の両方を取り扱いできるところもあります。融資事務手数料型を選んだ場合、銀行に支払うローン事務手数料の支払いが免除される金融機関と両方の支払いが必要な銀行が存在します。

金融機関によって違いますが、融資金額✖2％に消費税の場合が多く、融資金額の1～2％の場合もあります。

仮に諸費用300万円で3,800万円のローンの場合、3800万円×2.2％＝83.6万円

どの銀行も融資事務手数料型の方が金利が低く設定しています。繰り上げ返済のスピードが速かったり、最初から借入期間が短い場合、保証料型を利用する場合の方がお得になる可能性があります。

ネット銀行の場合、融資事務手数料型のみの取り扱いになります。

〈火災保険料・地震保険料〉12万円から35万円

住宅ローンを利用する場合、万一の火災や地震等の自然災害から家を守る備えとして、火災保険や地震保険への加入が絶対条件となります。

火災保険の保険期間は10年間が最長となり、金額は補償内容、契約期間により異なりますが、地震保険も含めて10年間一括払いで12万円～35万円程です。地震保険は、1年更新・5年更新です。

火災保険は、不動産業社が代理店をしているケースにかかわらず、昔は火災保険の加入期間が35年あったのに対し、現在は最長10年になっているため、保険料が少ないため、どの代理店も、家財保険だけでなく様々なオプションをつけて売り上げをカバーしようとするため、どの代理店もフルサービスでの提案は多く、保険会社からそういった指示がでています。無駄な保険に入らないように注意が必要です。

〈土地の固定資産税日割り分〉

関西では、4月1日起算日として日割り計算します。実費になります。

〈ローン事務代行手数料〉

仲介会社によって請求するところと、しないところがありますが、金額的には10万円～20万円です。景品の原資の一部として利用することも多いです。

当社では、請求しておりません。

〈つなぎ融資手数料・金利負担〉

住宅ローンではないつなぎ融資は、金利は高めになります。建物が完成するまでの金利負担が必要になりますので、完成するのに時間がかかるほどコストが上がります。また、土地の価格が高いほど金利負担は増えます。

〈不動産取得税〉

新築一戸建ての場合、優遇措置があり、減税されているため、3500万円くらいの新築一戸建ての場合、ほとんどかからないことが多いです。

土地・建物合わせて価格3500万円の注文住宅の諸費用の総額はいくら

一般的には、諸経費の総額は、ざっくりと購入金額の7～10％ほどかかります。注文住宅の場合、建て売りを購入するより、諸費用は高くなります。

しかし、金融機関によって住宅ローン借入時の諸費用に差があったり、火災保険の補償内容や契約期間の選択によって金額が大きく変動したりします。

建売住宅と違うところは、つなぎ融資が必要になるケースがよくあることです。

3000万円の建売住宅の諸費用の概算は、

合計金額は、250万円～270万円くらいが目安です。

3500万円の注文住宅の場合、

合計金額は、250万円～300万円くらいが目安です。

当社の場合、新築一戸建ての建売住宅限定で、仲介手数料無料か半額のサービスを実施しております。

当社仲介で建売の新築では仲介手数料が無料の場合、150万円くらいで可能になります。

同じ物件を購入する場合でもどの仲介会社から購入するかで、トータルの金額はかなり違ってきます。

土地・建物の合計3,500万円の注文住宅を諸費用込みの住宅ローンで購入すると毎月の支払いはいくらになるの？

まず、注意点として、銀行のホームページに記載されている最優遇金利は、諸費用ローンを利用した場合、適用されない可能性が高くなります。担保以上の貸し出しになるので、貸し出しリスクが高くなる分、どの金融機関もスコアリングが厳しくなります。

だから、最優遇金利が利用できず高めの貸し出し金利になる可能性があります。ただ、属性（勤務先・勤続年数・年収等）の条件がいい場合、最優遇金利がとれる可能性は全くゼロというわけではありません。審査の確率を上げるためには、諸費用は現金で用意するのが一番理想です。現金で用意するためには、できる限り諸費用を削減するのが近道です。

諸費用を仮に300万円として下記は計算しています。

仮に分割融資可能なりそな銀行で諸費用込みで3,800万円のローンを組んだ場合の支払いは、

毎月の支払いは、変動金利　0.47％で、98,139円となります。（融資事務手数料型）