住宅購入の注意点！事故物件を購入しない方法と調べ方！心理的瑕疵の告知義務は？新築戸建も注意！？
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中古物件を探す時、必ず気になるのが事故物件・ 心理的瑕疵の物件を賃貸・購入しないか心配です。特に売買するときは注意が必要です。事故物件を購入しないための住宅購入における注意点を知っておかなければいけません。元大手仲介会社出身者が、いわくつきの物件を購入しないための対処方法を具体的に解説させていただきます。
事故物件を購入しないための住宅購入のポイント！心理的瑕疵とは？
不動産の売買の場合、物件の資料の下の方に小さく、「告知事項あり」とか「心理的瑕疵あり」とか記載しているのを見たことがある方はいらっしゃるかもしれません。そして、なにも知らずに購入して、あとから近隣の方から教えてもらうというようなことがあると大変なことになります。
そもそも心理的瑕疵とは・・・
大島てるサイトでは、①殺人 ②自殺 ③火事（誰か亡くなった場合） ④孤独死 を心理的瑕疵として、登録されています。孤独死については、裁判上は心理的瑕疵にあたらないので原則的には、告知義務はなく線引きが難しいですが、においがするような場合は、告知義務はあるのではないかと思われます。裁判上では、周りの人がどうみているのかがポイントで、責任の重みが変わってくるそうです。
亡くなってから、何日以内であれば、告知義務があるとかないとかという明確な基準はありません。夏であれば、2日たてば、強烈なにおいが充満し、気づかれるが、冬の場合は結構長く気づかないこともあるそうです。大島てる氏の見解では、孤独死は、病気の場合、心理的瑕疵にはあたりませんが、ある意味、スローモーションの自殺という可能性もあるの考えです。つまり、直接、自分にとどめをささないが精神的にやむことにより、ゆっくりと自ら行き詰っていっていくということです。
心理的瑕疵とは
①殺人 ②自殺 ③火事（誰か亡くなった場合） ④孤独死
新築一戸建てでも心理的瑕疵に注意！
新築戸建の場合、全く関係ないと思っている方は多いと思いますが、分筆してしまえば、原則的には、告知義務がないというのが、注意点です。業者によっては、告知しないケースも十分あると考えられますので、注意が必要です。例えば、事故のあった土地を2分割にして、亡くなった側の土地のお客様には告知するが、もう一方の亡くなっていない側の土地の方は告知しなくていいのが原則です。
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新築だから大丈夫とはいえないので注意は必要です。
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事故情報サイトの大島てるサイトでは、どうやって登録されているかといいますと、情報のタレコミによって、登録されており、中には、悪意がありわざとガセネタを流すケースもあるそうです。オーナーへの恨みからでっちあげをしたりすることです。この場合、当事者が、申告して、消すことは可能になっているそうです。ポイントは、性善説に基づいて運営されているため、警察署に裏をとる動きはしていないそうです。
亡くなってから、何日以内であれば、告知義務があるという明確な基準はありません。（売買）
最近、事故でっちあげ営業というのが賃貸仲介であったそうです。ここは、事故があったところですよと教えてあげると、お客様は、この営業マン信用できると思ってしまいます。それを信用して、投稿され、実際のオーナーから、事実無根というクレームが入り発覚したケースです。お客様は、営業マンに言われ、信じ込んでいたというケースです。
購入する時、物件を検討している段階では、警察に問い合わせても教えてくれません。しかしながら、購入後、気になって、警察に問い合わせると教えてくれることはよくあるそうです。
中古物件を購入する時、事故物件を購入しないためにはどうすればいいのか？
中古物件を購入する時、事故物件を購入しないためにはどうすればいいのか？事故物件の専門家の大島てる氏の注意すべき見解は？下記のような内容です。
① 不動産屋に案内されたときに、ほかの部屋に比べて、異様にリフォームされている
これは、「事故物件の可能性を疑ったほうがいい」というのが大島てる氏の見解です。物件の内覧では事故物件かどうかはわかりませんが、事故のあった物件は、床下に体液が染み込んでいるなど、物件そのものの損傷が激しいことが多く、体液がフローリングの下まで染み込んだせいで、通常は行わないフローリングの総取り替えをしていたら、フローリングはピカピカで新品になっている可能性があるということです。また、浴室で自殺していたら、浴槽ごと新品に取り替えるなどのケースもあるということです。 大島てる氏的には、孤独死で、においがしみついている場合もクロス等全部やりかえないといけないのである意味、殺人とかの方が、まだマシであるとの見解をもっていました。においがついているとマンションでは、玄関ドアとかも変えなければいけません。築年数が古いと同じ品番がなく、その部屋だけ、違う色の玄関ドアになっていたりします。
部屋は普通でも、通常ならば取り替えないような一部の箇所が丸ごとリフォームされている場合も要注意ということです。
殺人とかでなくても、火事があった物件とかも不用意にすべて、リフォ－ムされていたりします。
やはり、物件の内覧時に、なにか不自然さを直感的に感じたりした場合、あたっていることもあると思います。
② アパートやマンション名が最近、急に変わった
殺人事件などで、新聞などで繰り返し物件名が報道されて有名になってしまうと、それだけでイメージがついてしまい、入居者が減ることも十分考えられます。そのため、マンションの名前を変えてしまうケースも常套手段だそうです。また、事故物件の場合、アパートの塗装の色が急に全面的に塗り替えていることもあるそうです。
③1人目には告知するが、2人目には言わないという不動産会社の慣行を悪用
1人目には告知するが、2人目には言わないという不動産会社の慣行を悪用することがよくあります。
定期借家契約などで、更新を2年などに定めて、1人目を追い出し、2人目からは、通常の家賃に戻すというケース。場合によっては、不動産会社の社員を数カ月住まわせてその後、何事もなかったかのように貸し出す業者も中にはいるそうです。
ただし、これらの項目が当てはまるからといって、当然ながら必ずしも事故物件であるとはいえないのがポイントです。
賃貸の場合、事故物件の告知義務は1人目のみで、2人目以降は告知しなくてよいというのが通例になっています。
そもそも賃貸物件においての事故物件の1人目告知という通例は、いつ頃できたのだろうか。大島てる氏によると、そもそもこの1人目告知が不動産業界で通例になったのは、東京都内のアパートで、自殺した借り主の連帯保証人に対して損害賠償請求を行った裁判だそうです。
東京地裁が、この裁判で「1人目の賃借人には告知しなければいけないが、その賃借人が退去したら、次の入居者に対して告知する義務はない」という判決に基づいて賠償請求が認められたことが原因だそうです。これは、そもそも連帯保証人である遺族が、過重な負担を負わないためだと考えられますが、この裁判が元となり、不動産業界には「事故物件はその後に借りる1人目へは告知すること」の通例が生まれたそうです。
これはあくまで業界の慣行であって、裁判で争ってその理屈がすべて通用するかどうかは別問題となります。
心理的瑕疵の物件の裁判では、個別のケースによって、それぞれの判断にばらつきがあり、一概にはいえません。殺人事件ならば、事件が起こってから何年まで告知すべきだとか、マンションならば、隣やほかの部屋にどこまで告知すべきだという明確な基準はまだ定まっていないのが現状です。それを踏まえた上で、物件を検討しなければいけません。
事故が起こってからどのぐらい経過しているかも重視されます。契約をした日に近い日にちに自殺などが起こった場合、それは、心理的瑕疵として認められるケースが多く、逆に何十年も経過していた場合、一般的に心理的瑕疵は薄くなりますが、何十年も経過していても、大きな事件で、世によく知られたような場合は、心理的瑕疵が認められたりします。事件性の大きさにも大きく左右されます。
裁判上では、周りの人がどうみているのかが最重要ポイントということです。
結局は、事件性の大きさが重要なポイントです。
家賃が相場よりも安い物件・相場より安く売りだされている物件も、事故物件の可能性が高いので、疑ってかかった方がいいかもしれません。安くなっている根拠を追求することが大切です。 ただ最近、心理的瑕疵のある物件でも相場と全く変わらない金額で出されている物件もよくみかけます。
心理的瑕疵のある建物を建て替えたとしても、心理的瑕疵の告知義務は存在します。つまり、その土地で事件が起こったという発想です。建て替えたから、告知義務はないと業者がだまっていて、あとで知ったという場合は、業者に責任を追及することは可能です。
自分の自宅を貸していて、事件事故が起こった場合どうすればいいのか？
自分の自宅を貸していて、事件事故が起こった場合どうすればいいのか？方法としては、店舗や倉庫で貸す場合は、告知義務は発生しなくなるので、そういった使い方しか逃げ道がなくなります。又、コインパーキングにしておいても告知義務はなくなるそうです。
今賃貸マンションを経営しているという方へ：最近多い孤独死への対処方法として、風評被害を最小限に抑える方法はございます。
下記サイトの事故物件をクリックすると事件があった物件かどうか確認できます。
もしくは、「大島てる」で検索してください。地図に炎があるところが事故物件です。しかしながら、すべての事故物件が網羅されているわけではございません。
豆知識：なぜ殺人も自殺も炎になっているかというと、もともとサイトを作り始めて一番最初に投稿したのが火事だったというだけらしいです。
建物の「事故物件」に告知指針 殺人や自殺 国交省作成へ
2020年1月31日、産経新聞の記事で、事故物件に告知指針という記事がでました。中古物件を購入する時、事故物件でないかどうか気にする方は多いと思います。中古物件を案内したのち、よく聞かれる質問があります。「売却の理由はなんでしょうか？」という質問です。
中古物件を見学する時、見学時に所有者が、まだ居住中の場合、直接質問したりすることができます。しかし空き家の場合は、直接聞くことはできません。空き家でリフォームされてしまっている場合、事件があったとしても全くわからなくなってしまいます。記事の内容では、７５％しか告知していないと記載がありますが、これは、おそらく賃貸の仲介の場合と推測されます。売買の場合は、肌感覚ですが、もっと告知率は高くほとんどの場合は告知されていると思います。
病死の場合は、60％くらいとありますが、これについても、売買の場合はもっと告知率は高いと思います。
また記事の中で 「死後○カ月以上たって住人が発見された場合は事故物件」 で明確な基準とありますが、実際孤独死の場合、夏になくなるか冬になくなるかで、発見されるタイミングが違うので線引きするのは、なかなか難しいところがあるような気がします。
なぜなら、発見されるほとんどは、死臭によって発見されます。
また、事故物件でも、リフォーム・リノベーションを完璧にされてしまうと全くわからなくなってしまいます。
事故物件を買ってしまったということにならないためにも、物件選びだけでなく営業マン選びも大切な要素になると思います。
ただ、正直な営業マンを選んだとしても、中古市場は、売却と購入の仲介会社は違うことが多いので、売却側の仲介会社がよくなく売主側の事情を隠されてしまうとどうしようもなくなってしまいます。
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以前、そういった物件を事情を知らされずに案内してしまったことがありますが、直感的に不自然さを感じ売主側の仲介会社に確認をした経験がありました。
慎重に検討するとともに、大島てるサイトも一応確認しておきましょう。
記事抜粋
殺人や自殺、建物の「事故物件」に告知指針 国交省作成へ 国土交通省が、殺人事件が過去に起きたことがあるアパートなど敬遠されやすい「事故物件」について、基準を明確にするためのガイドライン（指針）作成に乗り出すことが３１日、分かった。２月から有識者検討会を開催し、年内の取りまとめを目指す。これまで明確な基準がなかったため「（室内で）病死者が過去に出ていたことを告知しなかったため、借り手から苦情を受けた」など、トラブルも発生しているという。
事故物件は、「床に傷がついている」など不具合が見つけやすい物理的瑕疵物件と違い、「自殺者が出た」や「殺人現場だった」など嫌悪感を抱きやすい心理的瑕疵物件を指す。一見するとわからない場合がほとんどだ。
不動産会社は物理的瑕疵（かし）物件と同様、事故物件を取引する際も宅地建物取引業法に基づいて告知しなければならない。だが、嫌悪感を抱くレベルには、買い手や借り手により個人差があるため、「自殺者が出た場合には必ず告知しないといけないのか」など基準を求める声が高まっていた。
日本賃貸住宅管理協会の調査では、自殺者が出た物件については、事業者の約７５％が告知していたが、病死や事故死者が出た場合に告知する事業者は約６０％にとどまるなど、対応は事業者任せだった。
国交省は２月５日から有識者検討会を開き、判例などを参照に指針作成に着手する。「死後○カ月以上たって住人が発見された場合は事故物件」など、できるだけ具体的な基準を示す方針だ。 2020年1月31日 産経新聞
2021年発表された国土交通省の告知に関するガイドラインとは
2021年10月8日に国土交通省から「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されました。 いままでの不動産取引においては、人の死が発生した物件の告知について、明確なルールがありませんでした。
ガイドラインの背景としては、単身の高齢者・障がい者に対する入居拒否などの問題も事故物件につながると貸しにくくなると敬遠される傾向があり、 一定の判断基準を示すことでこれらの問題を解決し、円滑な不動産取引を実現しようというのがガイドラインの目的です。そのため、 特に賃貸物件における対応が明確化された内容となっています。
また、 買主・借主は、居住の快適性、住み心地の良さなどを 期待して購入又は賃借し、入居するため、人の死に関する事案は、その取引の判断 に影響を及ぼす度合いが高いと考えられることから、ガイドラインでは、 居住用不動産に限定されています。
【宅建業者が告知しなくてもよい場合】
1. （賃貸・売買取引において） 自然死・日常生活の中での不慮の死
（老衰、持病による病死、誤嚥（ごえん）など）
2.（賃貸借取引において）「自然死・不慮の死以外の死」「特殊清掃等が行われた自然死・不慮の死 の死」が発生し、おおむね3年が経過した場合
3. （賃貸・売買取引において）隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死の場合
関連記事：国土交通省の告知のガイドラインはこちら
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