住宅ローンを組める年齢は何歳まで？ 住宅ローンは組めるうちに組む！住宅ローンの選び方【初級編】
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住宅ローンを組める年齢は何歳まで？
多くの銀行は、80歳完済となっており、完済時年齢が80歳になる前の７９歳になるように期限が決まっています。 一般的には十分な所得さえあれば、６０歳から７０歳の方でも住宅ローンを組むことができますが、収入が多くないと多くの金額が組めませんので自己資金は必要になります。
年齢が高くなると借入期間は短くなります。 そうすると、毎月の支払いが高くなり、それなりの年収が必要になります。
７０歳まで、住宅ローンの申し込みが可能な金融機関もございますが、70歳でローンを組むと借入年数が長くて10年になるので支払額が多くなり、それなりの金額を借りようとするとかなりの年収がないと返済比率があわないということです。
更に大きな問題は、健康状態です。持病があり、団体信用生命保険に加入できなければ、銀行ローンを利用することはできません。
では、最長の35年ローンは何歳であれば、可能でしょうか？
79歳－35年＝44歳
３５年ローンを組もうとする場合は４４歳の時に住宅ローンを組むことが必要となります。
また、50歳を超えると、諸費用ローンが厳しくなる金融機関が多いです。金融機関の考え方として、それくらいの年齢になれば、自己資金をもっていて当たり前という感覚です。
50歳を超えると、銀行の考え方として、諸費用くらいは、もっていて当たり前という考えになります。50歳を超えても住宅ローン自体は、組むことはできますが、諸費用ローンは厳しいと思っておいた方がいいかもしれません。
住宅ローンの審査の通りやすさという考え方で言うと２０代後半からおそくとも40歳くらいまでには、組んでおきたいところです。40歳を超えると収入面云々というよりも、健康リスクが高くなりますので、万が一、健康ではなくなった場合、銀行ローンは使えなくなってしまいます。理想は、30代前半ではと思っています。
スタートラインは早ければ早いほどいい
早くスタートを切ると、繰り上げ返済をしながら、早く完済することができます。そうすると、人生のセカンドステージに差し掛かった時、あるいは分岐点に差し掛かった時、完済または、残債が少ないと住み替えやセカンドハウスなどの選択肢も検討できるようになります。
これから、リモートワークが当たり前になり、たまにオフィスに行けばいいという環境になれば、少し都心部から離れたところにリモートワークがしやすい自宅とオフィスに近い都心部の小さい自宅の2つを所有して上手く使い分けて住んでいくのが理想だと思います。
住宅ローンのタイミングはいつがベスト？
住宅ローンは「計画的に組む」ことも大切ですが、「組めるうちに組む」のも大切です。 住宅ローンは審査があるので、組めるうちに組まないといけません。
団体生命保険に加入できなければ、銀行ローンを利用することはできません。大きな病気をすると、銀行ローンを利用できなくなるかもしれません。
そのため、住宅ローンの条件として健康な体であることも大きなポイントです。
今後は、終身雇用は一般的ではなくなっていきます。終身雇用を維持できる会社は、ほんの一握りの企業になるのが目に見えています。 大企業でも10年後、20年後生き残っているかわかりません。
当然、所得が不安定になる可能性も十分でてきます。
ただ家を買って、ローンを組もうが、賃貸に住もうが必ず住宅費はかかります。
永遠のローンか期限付きのローンを選ぶか ・・・
賃貸は永遠のローンです。
ローンを組もうが、賃貸に住もうが必ず住宅費はかかる！
ローンの審査のことを考えると早い方が有利
ローンの審査を受ける上で必ず影響するのは、給与と勤続年数です。 給与が一定だとしても、働いている会社が一定でなければ、安定的な給与所得があるとは見なされません。
転職を繰り返しすぎたり、会社が倒産して職を変えることを余儀なくされた人も新しい会社の勤続年数が短いと、審査にはネガティブに影響するというのが一般的です。
就職して試用期間を終え、給与の額が安定してくるまでは、ローンでの持ち家の購入は難しいのが現実です。
転職が家の購入のタイミングと重なってしまえば、銀行のローン審査が通らなくなります。
フリーランスや自営業の人の場合は、安定的な給与所得の証明が難しく、住宅ローン審査においてかなり厳しいものになります。将来、独立を考えている方は、必ず会社員時代に購入するのが鉄則です。
「転勤族だから」「社宅があるから」という理由で、どちらかというと、会社を中心にして家を買うかどうかを決断している人がいますが、家を購入するときが退職時や転職時、失職時だったりすると、ローンを組むことができないということも注意が必要です。 会社を中心に考えるより自分達を中心に考えて動くことが大切です。
「仕事がおちついてから」などといって、若いうちはローンを組まずにいて、ようやく40代になってローンを組むと、もし繰り上げ返済がないとして最長の35年ローンであれば、完済するのは定年後の70代です。 年金生活に入って、10数万円の支払いは結構、負担が重いように思います。 目安として65歳くらいまでには返済が終わっているのが望ましいと思います。又、資産価値をきっちり見極めることも大切です。
年を取ってくると、健康リスクも高まってきます。銀行の住宅ローンの場合は、団体生命保険に入れないと住宅ローンを利用することができません。又、年を取っているほど銀行の返済能力の審査もより慎重になるので、審査通過のためのプラス材料が必要になってきます。 そういったことを長期的視点と短期的な視点から深く考えることが大切です。私個人的には、30代前半くらいがベストかなと思っています。
ガン団信や3大疾病などの金利を上乗せして加入する保険は年齢制限がある
年齢という点では、注意しなければいけないのが、団体生命保険にプラスして保険を充実させたいとき、つまり住宅ローンの金利を上乗せして加入できる保険は、早いと年齢が40歳未満となります。
住信SBIネット銀行の2021年10月から販売しているスゴ団信は40歳未満となっています。また、auじぶん銀行のガン50％団信は、年齢が50歳未満となっており、年齢的には住信SBIよりも幅があります。
一般的には、40歳未満から50歳未満に制限している商品なので、加入を希望する場合、融資実行がいつになるかは、必ず意識して動かなければいけません。融資実行時の年齢が基準になるためです。
住宅ローンの選び方
人生100年時代。そう考えると35年ローンが短く感じてしまいます。
又、100年という期間を考えると、35年で繰り上げ返済をしなくてもと思ってしまいます。長生きすれば、35年ローンであれ、資産価値のある物件であれば、購入の方がお得といえます。賃貸は永遠のローンですから。。。
どこに住もうが、必ず住宅費はかかります。
平成の時代は企業の設備投資が伸び悩むなかで、良質な住宅の購入支援は、住宅政策、経済政策としても大きな意味を持ち、 バブル崩壊後、商業不動産への取り組みには慎重にならざるを得なかった銀行は、ますます住宅ローンに注力するようになり、過剰競争で、今の異常なくらいの低金利が実現しています。
最もインパクトの大きい施策は、住宅金融公庫の一戸建て住宅ローンの最長期間を25年から35年になったことです。月々の支払いが、ぐっと安くなるので、借入を多くできます。
民間の金融機関の住宅ローンもこぞって35年の住宅ローンが当たり前になり、今に至ります。当然、 返済期間を伸ばすと、借り主の負担は減らず、逆に増えてしまいます。
35歳で25年ローンを借りた場合、60歳で残高がゼロになります。
その後は補修等は、必要ですが、家賃を払うことなく一生住み続けることができます。
マンションの場合は、住宅ローンを完済すれば、管理費と修繕積立金だけ支払うことになります。
35歳で35年ローンだと、60歳の時点でも残高が残り、70歳までさらに10年間返済が続くことになるので、65歳くらいまで働くとすると5年から10年くらい繰り上げ返済で、短縮する目標にする感じが理想だと思います。当然、支払いが滞らせれば抵当権を実行され、家を奪われてしまいます。
ポイントは、60歳で定年を迎え、継続雇用で収入が激減したとき、その後10年間問題なく住宅ローンを返し続けられるか？
あるいは、終身雇用が崩壊し、転職が当たり前の時代に、万が一、収入が減った時問題なく住宅ローンを返済し続けることができるか？
そのあたりを、考えた上で見極めることが大切になります。
35年ローンを組む方が圧倒的に多いですが、最終的には繰り上げ返済するので、35年間かかって完済する人は少ないです。
繰り上げ返済で、24年、25年くらいで完済する方が多いです。
ポイント１ 借入できる金額が、返済できる金額ではない ！
ポイント２ ローンの支払い＋貯蓄ができるか
ポイント3 資産の目減りしない資産価値のある物件を購入すること
ポイント１ 借入できる金額が、返済できる金額ではない ！
ポイント２ ローンの支払い＋貯蓄ができるか
以上が、住宅ローンを考える上で重要なポイントです。
又住み替えも当たり前の時代ということを考えると、もう一つ重要なポイントがあります。
ポイント3 資産の目減りしない資産価値のある物件を購入すること
やはり、貸せる住宅を意識して、購入しないといけないと思います。購入する時、必ずいくらで貸せるかもチェックしましょう。
どの銀行も諸費用ローンを利用すると貸出金利が高くなるケースが多いです。できるだけ諸費用を少なくできる仲介会社で購入するのがベストです。
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50年ローンをご存知ですか？
消費増税後の経済対策をにらんで、住宅金融支援機構が「長期優良住宅」を担保とするものに限って、期間を50年（または最終年齢が団体生命保険の付保上限である80歳）にした住宅ローンの受付を開始しました。
50年ローンを貸し出す銀行もすでにありました。返済期限までに死ねれば、団体信用生命保険（団信）で返済できるとは思いますが、あまり手を出さない方がいいと思います。
住宅投資を促進し、景気を活発にしたい政府、少子化で新築住宅着工が伸び悩んでいる住宅業界、住宅ローンぐらいしか貸出先が見出せない銀行の三者がからんだ苦肉の策といえます。
定年後、老後の返済の問題を十分に考えてからローンを借りてくださいと促している不動産業者や銀行は、皆無だと思います。
「借りやすい」住宅ローンは、経済対策や不動産会社・銀行の儲けのためにあるとも言えます。
知識なく不動産を購入することは、非常に危ういと考えます。
短期的な視点だけでなく、長期的な視点でも見る必要があります。
各個人が負担を支えきれなくなった場合のリスクヘッジも考えておく必要があると思います。 東日本大震災では住宅再建にあたり、ローンの二重債務に苦しむ住民が数多く出でましたが、 津波で家は流されても、ローンは流されないことも、知っておかないといけません。
人生は、どれだけ稼いだかより、どれだけ幸福を感じることができたかだと思いますので、質の高い住宅を購入して住むことは、より幸福の多い人生のためには、いいことだと思います。
低金利のおかげで、質の高い住宅を安く購入できるようにはなりましたが、「家にしばられない人生」 を頭の片隅に置いておきましょう。
ネット銀行と地方銀行の大きな違い ネット銀行の住宅ローン審査が通るのは明確な基準をクリアした人だけ
ネット銀行の住宅ローン審査の特徴
ネット銀行といっても数多くあり、それぞれに金利や審査基準がある。そのため一概に、こうだとは言い切れない。しかし、以下のように低金利ゆえに設けている代表的な申込方法や審査基準があります。
基本的に、金利の低さだけで選ぶとネット銀行です。しかし、金利等の条件のいい銀行は、審査が厳しい傾向があります。また、人物の審査だけでなく物件の審査も同じく厳しくなります。
あまりイレギュラーな取り組みを積極的にしようとはせず、属性のいいお客様だけを取り組もうとする傾向が強くあります。担保物件についても同じことがいえます。借地や定期借地権のような物件は取り扱いはできません。
・ネットのみで申込が完了
ほかの金融機関の多くは、担当者と対面して申込方法や審査を通す方法を相談できます。一方でネット銀行は基本的にネット上ですべて完結。申込方法など事務手続きに関しては電話で問い合わせできるところもあるが、対面でのやり取りはない。
・最低年収の設定が高め
他の金融機関では、申込資格として前年度の税込み年収を150万円から200万円以上としているところが多いが、ほとんどのネット銀行では300万円以上と高めに設定しています。
・申込プラン以外の金利は不可
たとえば金利1％の住宅ローンに申し込んだら、この金利だけで審査が行われる。「1.2％ならばOKですよ」といった提案はないです。
・規定の申込書類以外の添付書類は考慮しない
住宅ローンの審査に必要な書類といえば、家の登記簿や源泉徴収票のコピーなど、物件の権利関係や申込者の収入を証明できるものだ。地方銀行などでは、より審査が有利になるように資格関係の合格証明書や所有する資産を証明する書類を求められるが、ネット銀行では規定の書類以外は考慮されない。
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地方銀行の住宅ローン審査の特徴
イレギュラーな条件でも審査を通す方向で動く地方銀行
地方銀行もネット銀行と同様に各行によって金利や審査基準が異なる。そこでここではあくまで代表例を紹介します。
都銀の場合は、勤務先や勤続年数等の属性でスコアリングされます。地銀の場合、スコアリングだけではなく個別で、内容をみてくれる傾向があります。りそな銀行は都銀ですが、スコアリングだけでなく、個別にもみてくれる傾向があります。
・対面によって手続きが進む
住宅ローンの申込手続きは、基本的に店舗の窓口か申込者の自宅で行う。その際には、個人的な労働条件や収入に合せた審査の通し方などを提案してもらえる（必ず通るわけではない）。なお、都市銀行でも窓口の相談は受け付けている。
・若干金利を上げてでも審査を通す
たとえば金利0.5％のプランの審査が通らなかった場合でも、「0.8％なら通します」といった提案があります。
・規定の申込書類以外の添付書類も考慮
より低い金利を出すため、または審査を通りやすくするために様々な書類を考慮する。その種類は積み立て型生命保険の保険証券、仕事で使う資格の免許証や担保となる物件の性能を証明する住宅性能評価書など多岐にわたります。
このようにネット銀行は、低金利を実現するために比較的多くの安定的収入がある人以外は審査が通りにくい。
一方で地方銀行は金利が高めだが、それ以外の人でも対面しながら相談することで審査が通りやすくなる、といった特長があります。
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