建売を購入して後悔する人は少ない！新築一戸建は注文住宅より建売？建売と注文住宅それぞれの失敗例とは
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新築一戸建てを購入する時、夫婦間で意見の相違がある時があります。 家探しを手伝っている時、夫婦で優先順位が違うことはかなりの頻度であります。その部分の整理ができていないままで物件探しや住まいの相談に行っても、なかなか話が進まないことがよくあります。 そんな時のために建売と注文住宅のメリット・デメリットを考えてみました。ここでの建売住宅とは完成して販売しているという前提で考えています。
優先順位を明確にしましょう！
建売住宅のメリット
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＜メリット1＞注文住宅と比べ、購入費用が安くコスパがいい！値引きがあることも
建売住宅は注文住宅に比べて購入費用が安い傾向にあります。その理由は、建売住宅の場合、分譲会社が土地をまとめて購入し、スケールメリットを生かして複数建てるためです。間取りもある程度、パターン化して建材など材料調達をまとめて大量発注する分、建築にかける費用を削減できることにあります。
また、将来売却する時、リスクが低いのが立地のいい建売住宅です。マイホームを購入するタイミングではなかなか将来の売却リスクまで考えない方は多いかもしれません。しかし、資産価値を考慮して不動産を購入することは大切です。万が一売却することになって、ローンの残債より売れる金額が低い場合、その差額分を自己資金で用意しない限り売却はできません。加えて売却にかかる仲介手数料等の費用が発生します。
資産価値が毀損しにくい物件は、立地がよく流通性が高く、土地比率が高い物件です。流通性という視点からは、立地のいい物件を選択すると言うことはとても大切ですが、狭小地の物件や越境のある物件や日当たりが悪い物件、道路がかなり狭い等売りにくい物件を避けることが大切です。
また、建物の価値は、20年～25年経過するとゼロ円になり、市場では評価されにくくなります。20年後、30年後のことを考えると、建物代の比率をできるだけ下げて、土地の比率の高い物件を選ぶ方が、購入リスクを下げることになります。そういった意味では、注文住宅でお金をかけるとかけた分のお金を回収することは難しく損する確率が高くなります。売るときに、ローンの残債よりかなり低い金額でしか売れない可能性があります。日本の中古物件の流通市場が、建物をきっちりと評価する仕組みができあがっておらず新築に偏った政策が続いてきたツケがまわってきたともいえます。築25年でまだまだ住めそうな注文住宅で建築した家も、購入者は更地にして新築を検討しようとする方は多くいます。そのため建物の評価はつきづらくなります。
＜メリット2＞利便性のいいロケーションで安く購入できる
注文住宅で土地を探している時、なかなかいい土地がないという現実にぶち当たることが多いです。いいと思った土地は、たいてい分譲会社が建売の予定地であったり、建築条件付きの土地であったりすることが多いと気づきます。分譲会社は、いい土地がないか常に血眼になって土地を探しており、様々な業者がつつきあって手に入れています。当然、ロケーションのいい、売れそうな土地を見逃すわけがありません。土地から探してハウスメーカで建てる場合、それなりの知識が必要になります。
ロケーションにこだわらなければ、それなりに見つかるかもしれません。ただ将来の資産価値を考えるとロケーションにはこだわって欲しいところです。
最近は、大手建売住宅の飯田グループでは、建売住宅ではありますが、耐震等級3と住宅性能評価を標準装備しております。
＜メリット3＞注文住宅と比べ、早く住むことができる
建売住宅は、比較的早く住み始めることができるのもメリットです。また、完成するまで、いろいろ考える手間暇が不要もしくはめんどうと考える方にとっては建売住宅は適した住宅です。注文住宅の場合は土地探しから始まりハウスメーカーをどこにするかも決めていきます。ハウスメーカーが決まっても一からプランを考える必要があるため、土地が決まりハウスメーカーが決まってからでも入居までの期間は、1年くらいかかるケースがあります。すぐに新築一戸建てに住み始めたい場合は、建売住宅がコスパがよくメリットがあるといえます。間取りを決めたりするのがめんどくさいという方は、建売の新築一戸建てが適していると思います。建売の場合、完成していると契約から決済まで1か月くらいで入居できます。
＜メリット4＞完成済みの場合、日当たりなど確認できる
完成済みの建売住宅は、購入前に内装や間取りなどを見学できるので、日当たりの確認や、隣接地との距離感などの確認など新しい暮らしをイメージしやすいメリットがあります。注文住宅を購入した方の中からは、実際に暮らし始めてから「思っていたのと違った」といった後悔の声も聞かれます。
建売住宅のデメリット
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＜デメリット1＞完成済みの物件は家の内部を確認をできない
建売住宅の完成物件のデメリットは、家が出来上がっていく過程をチェックができない点が挙げられます。「購入した物件が欠陥住宅だった」ということを避けるためには、住宅のコンディションについて調査する「ホームインスペクション」を依頼するという方法もあります。
住宅性能評価書付きの新築一戸建てを選ぶのが一番お薦めです。
＜デメリット2＞外観が似た住宅になりがち
建売住宅の場合は、設計プランがすでに決定しており、間取りや設備などを自由に選べないことが一般的です。また、複数の家が並ぶ分譲地では、外観の見た目のそっくりな家が並ぶことも多いでしょう。間取りや設備・仕様を統一することにより大量発注して、コストを落としていきます。建築確認申請を出してしまっているので、更地の状態であっても間取りを変更することはできませんが着工前であれば、発注をかけていないタイミングでキッチンの色目やフローリングの色目や建具の色目など選ぶことができたりします。
少ないですが、設備の仕様を選択できたり、壁紙の色を変更できたりと、セミオーダーが可能な建売住宅も存在します。
自由度がないというのが、建売住宅の大きなデメリットですが、万人受けする間取りの方が、売却する時には、売りやすいというメリットが生まれます。
建売の一番のメリットはコストパフォ－マンス！
次にロケーションだと思います。
性能や欠陥住宅の不安を解消するためにも、建売でも、住宅性能評価書付きの物件をお薦めします。
さらに、一級建築士によるインスペクションをおこなえば、基礎や断熱材の不具合を見抜くことができますので、欠陥住宅に住む確率はかなり少なくなります！
建売住宅を購入しても、建売住宅を購入したことを後悔しているということをあまり聞かない理由としては、建売住宅のレベルが昔と比べるとかなり上がっているからという理由もありそうです。不動産の価値の本質は、立地、ロケーションです。ロケーションの悪いところにどんなにいいものを建てても何の意味もないと思います。
建て売住宅は大きく2つに分かれます。1つは最初から建てていく建売住宅と、お客様が決まってから建てていく売建住宅があります。売建住宅は、建築条件付き土地ともいわれ、自由設計を広告でアピールすることが多いですが、本質は建売と同じで、なかには、間取りが最初から決まっている物件も多いです。先に建てるか、お客様が決まってから建てるかの違いだけで、グレード的には建売住宅と全く同じです。売建住宅は値段交渉も厳しく、建売住宅と比較するとかなり割高になります。
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注文住宅のメリット
①間取り・設備・デザインなど自由に建てることができる
注文住宅のメリットはなんといってもその自由度の高さです。法律の範囲内で技術的な問題がクリアできれば、どのような住宅でも作ることができます。そうして作る家は完全なオリジナルで、まさに世界にひとつしかないと満足することができます。
こだわればこだわるほどお金がかかります。 こだわりの強いところには思い切ってお金を使うけれど、こだわりの薄いものは徹底的にカットする。コストのかけ方でコストダウンしていかなければ、高い買い物になり下がるかもしれません。
②大手ハウスメーカーのノウハウが詰まったグレードの高い住まい
大手ハウスメーカーの中でも商品グレードによって値段はピンキリですが、比較的、ハウスメーカーの中で、上位のグレードの商品を選んだ場合、お金はかなりかかりますが、これまでの実績と経験を活かした商品テクノロジー（高気密・高断熱等）と設計ノウハウを活かした住まいづくりにあります。顧客ニーズの多様化に対応するため、よりバリエーション豊かな商品が提供されています。
③建築しているプロセスをチェックすることができる
家が建つプロセスを確認できるのも大きなメリットです。工事をしっかりチェックでき、欠陥住宅をつかむ確率があがります。自分の目でみるメリットは施主がそこにいるだけで、職人にいい緊張感を与えられることです。プロの建築士でない限り、良し悪しの判断はできなくてもプレッシャーを与えるメリットがあります。
建築する最初からポイントのところで、プロの建築士にインスペクションしてもらうことができます。立ち会う回数によって値段が違います。
注文住宅のデメリット
①コストがかなり高くなる
大手ハウスメーカーはコストがかなり高くなります。材料費が上がるだけでなく、専属のインテリアデザイナーや一級建築士など係わる人も建売住宅に比べてかなり増えますのでその分の人件費も当然増えていきます。計画通りに工事が進むとは限らず、入居日が予定をオーバーしてしまうこともよくあります。
建物代が高く土地比率が少なくなるため、売却する時、損する確率が高くなります。いざ、売却しなければいけなくなった時、資産価値が毀損していることに気づくことになります。建物代が高くなるとその分、立地を妥協して購入することになるので、流通性が低い物件になる可能性があります。
そういった意味では、注文住宅で建てる場合は、もともと所有している土地があるケースの方が適していると考えます。あるいは、少なくとも50年以上は、そこで住み続ける確信がある方が適しています。
②完成してみてイメージと違う
日当たり等は、完成してみないとわかりません。
日当たりなどの住み心地をイメージしてから購入を決断できる建売住宅と違って、注文住宅の場合、家が建つまでイメージ通りかどうかわからないことになります。いざ出来上がってみたら思ったの違うという可能性も十分あり得ます。
③建売ではかからない費用が発生します。
また、資金計画が複雑になるのも注文住宅の特徴です。大手のハウスメーカーで建てる場合では建築費の着工金や中間金の支払いがあるのが大きなネックです。自己資金があれば、まったく問題ありません。土地を購入する場合、金融機関によっては、分割融資が使えず「つなぎ融資」をつかうことになります。これには、ローン事務手数料と建物を決済するまでの金利負担がかかります。分割融資の場合、土地先行決済を行い土地の融資をまずすることになります。その場合、金融機関によっては諸費用分のローンがでなかったりもします。手続きにかける手間暇もかかりますし、それなりの知識も必要になります。
④希望の土地がみつからない
ロケーションのいい土地は、分譲会社がおさえている場合が多いので、いいと思っても建売住宅の分譲予定地だったり、建築条件付きの土地だったりします。
更地になっている物件のほとんどは、すでに業者が所有している可能性が高いです。一般の売主様でわざわざお金のかかる解体をしたがらないのが普通です。
いい土地を見つけるには、古家付きの土地を指値していくことが大切です。更地にしたときのイメージをもてるだけの知識が必要です。土地の見極めの知識も必要になります。
古家付き土地のまま残っているということは、今のままの値段では、不動産業者は事業化できる金額ではないと判断しているという事です。ただその中でももう少し値段が下がれば、事業化が可能な土地もあります。そういった土地を値段交渉をしながら、探していくことがいい土地に出会う近道になります。
注文住宅で一番苦労するのが、土地探しです。ロケーションのいい場所は、不動産業者にすでに抑えられていることが多いためです。
⑤入居まで時間がかかる
ハウスメーカーによっても違いますが、土地がみつかり、ハウスメーカーが決まってもそこからも時間がかかります。かなり労力が要ります。
専属の建築士やインテリアコーディネーターとの打ち合わせにもかなりの時間を要します。
また、計画通りに工事が進むとは限らず、入居日が予定をオーバーしてしまうことも十分考えられます。
⑥注文住宅の段取りはやること多いです！
注文住宅はやることがとても多いので段取りが必要です。
Step1：予算決めとどんな家にするか
自分や家族のライフスタイル、将来設計をもとに、まずは予算を決めていきます。家にかけれるお金はどれくらいなのか考えます。費用は土地＋建築コスト＋諸費用は当然のこと、将来の維持管理費もあわせて、考えていきます。
予算が決まれば、どんな家に住みたいかイメージを固めていきます。建物にかけれるコストを決めていきます
建物のコストがわかれば逆算してどれくらいの値段の土地を探せばいいかわかってきます。なかなか見つからない場合、再度、建売も検討しないといけないかもしれません。
Step2：ハウスメーカーの確定と事前審査
土地が見つかれば、具体的な見積もりを依頼し、ハウスメーカーを絞り込みます。ハウスメーカーが絞り込めたら、ローンの審査を行っていきます。ハウスメーカーが変わると再審査になります。
ローコストハウスメーカーの場合、一連の流れを当社が段取りさせていただきます。
Step3：請負契約
プランや間取り、設備のグレード等細かい部分まで決定すれば、 建設工事請負契約を結びます。
疑問点は必ず確認するようにしましょう。
Step4：土地先行決済
請負契約ができていないと、土地の決済はできません。請負契約が終われば、土地先行決済するためのローン契約を行います。
Step5：着工から引き渡しまで
土地が取得できれば、地盤調査をして、地盤改良の必要がなければ、着工していきます。建物の決済ができないと大変なことになります。建物の決済まで気を抜かずにいきましょう。
注文住宅も完ぺきではない
どんなに時間をかけて綿密に作っていっても、いざ住み始めてみると思っていたのと違うということがあります。生活環境が原因でストレスが溜まることがないようにしなければなりません。
せっかくお金をかけて、グレードの高い家を建てたのに、ということをできるだけなくすようにすることが大切です。
注文住宅で家を建てた人が公開している失敗例を事前に知っておけば、ありがちなミスは防げるはず。先人の声に耳を傾けることが最良の対策かもしれません。
注文住宅でよくある失敗例
①予算以上のものを買ってしまっていた。
大手ハウスメーカーでは、専属の設計しやインテリアコーディネーターが付きます。当然、レベルの高い提案をしてくれるのはいいのですが、いい提案をすればするほど値段が上がっていきます。
営業マンも最初は、低い見積もりでスタートし、是非ほしいと思うオプションをつけると気が付いてみるとかなり高い家を契約していたという事になります。
無理のないローン返済額を設定するためには、購入後のことも考えなければなりません。維持管理費のことも考えるのが重要です。
維持管理でお金がかかるのは次の３つです。
屋根の補修
シロアリ対策
外壁の補修
上記にプラスして光熱費なども含めてを試算しなければなりません。賃貸で住んでいたころより、家が広くなった分、光熱費が高くなり、試算した金額をオーバーする可能性があります。ローン返済が家計を圧迫することになりますので注意が必要です。家づくりで後悔しないためには、さまざまな視点から優先順位や気をつけるべきことを考える必要があります。
②断熱性が不十分
見た目重視で広い吹き抜けにしたり、天井を高くしすぎたり、窓を必要以上にとりすぎたり、リビング階段を設置したりしたことが冷暖房の効率を悪くしたり、必要以上に部屋数をつくったり、必要以上に広い部屋をつくったりして、心地よく過ごすには光熱費が馬鹿にならない状態になったりします。
高気密・断熱性の高い住宅に住めば、夏、冬ともに快適に過ごせます。しかし、断熱性のところをケチって素材のランクを落とすと、夏は暑く冬は寒いとまったく快適ではない家になってしまいます。大切なことは、窓や建材を断熱性の高い素材にすることです。
大手ハウスメーカーでも、標準で付いている断熱材が、建売クラスと変わらないケースがあります。大手のハウスメーカーで建物に3,000万円くらいのコストをかけて、せっかくいろいろこだわったのに断熱の部分をけちって、期待値からして断熱性に不満をもった場合、安く新築の建物を建設できたとしても、その後、やり直しで更にコストがかさみます。
コストバランスを考えながら家を建てたけど、お金をかけた割には期待値に反して夏は暑いし、冬は寒く、光熱費が高くなったとかになれば、目も当てられません。
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③生活の導線がイマイチ
毎日のことなので、生活の導線は重要です。家族のだれかひとりの声ばかりが大きく反映されてしまった家では様々な問題が起こりがちなようです。今だけではなく将来のことも考えながら、家族全体のバランスを考えながら決めていきましょう。
④いい立地の土地が見つからなかった
建売の物件ではなく、土地から購入しようと検討している場合はなかなかいい立地がないので根気よく探しましょう！妥協して、建物代が高い分、土地の予算を削って、価格の安い土地を手に入れても、利便性が悪い場所に家を建てると、日常生活や通勤に支障が出てしまいます。
さらに、駅から近い土地を選んでも、騒音が気になるなどのリスクが考えられます。明らかに相場よりも価格が安い土地は、何か問題を抱えているので、売れ残っていることが一般的です。
建売の新築一戸建ての場合の後悔の例
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①建売の条件のいい物件は、動くスピードが速く、2番手になって購入できなかった
希望にあう物件を見つけましたが、比較検討しているうちに別の方とのお話が進んでしまい購入することができず後悔するケースがあります。値下げで値ごろ感がでてきたり、かなり割安感の金額になると突然、申し込みが殺到したりします。相場観を養い、すぐに動ける準備は整えておきましょう！
②マイホーム周辺について事前にもっと確認すればよかった
隣家との距離が近かったり、大通りが近かったりすると住んでみると意外と音が気になったりします。
その土地に何度も足を運んでみたりすることが、重要です。
まとめ
注文住宅を選ぶか建売を選ぶかメリット・デメリットを簡単にまとめてきましたが、重要なポイントは下記になります。場合によっては、注文住宅と建売を同時にみながら探すこともあるかもしれません。
予算とロケーションがポイントです。
予算に余裕があれば、希望の立地でハウスメーカーで注文建築という選択肢も含めて検討しましょう！
ハウスメーカーの場合、建物だけで、付帯工事・外構含めると2,500万円から3,000万円の予算を見る必要があります。
立地を優先して、予算に余裕がなければ、建売をメインに探そう！
予算とロケーションがポイントです。それに加えて建物のグレードにどれだけこだわるかです。
＜優先順位を明確にしよう＞
価値基準を磨くことが大切です。
上記の２つのポイントが複雑に絡み合う理由は、やっぱり予算の問題です。良い立地を望めば物件の価格は高くなり、注文住宅であれば土地の価格が高くなった分、建物建築にかける予算を抑えなければなりません。建物にこだわれば、建築コストが上がり、安い土地を探さなければなりません。
理想をいえばキリがなく、予算には限界があります。
すべての希望を叶えるのは難しいので、大切なのは優先順位を明確にすることになります。
家の購入・建築をして失敗だと感じる理由の一つは、優先したかったはずの希望がかなわなかったことにあります。そうならないためにも、一つ一つ希望を書き出して優先順位を明確にしなければなりません。目標としては理想の80％くらい満たした物件を探すことです。
100％満足できる物件は存在しません。建物のグレードを上げすぎると、予算にしわ寄せが行き、支払いができなくなり、競売になったとなれば、元も子もありません。
それぞれの物件のメリット・デメリットを書き出し、視覚的に数値化していき、優先順位をつけていくことが重要です。
そうすると、100点満点の物件は存在しないという事に、気づきます。
気づくことが、いい物件に出会うための重要なプロセスになります。ないものねだりをしていることに気づくことが重要です。
気づかないと、泥沼にはまっていく可能性があります。
バランス感覚が重要です。バランス感覚が相場とズレがあるうちは、チャンスをつかむことはできません。購入することを先延ばしすることによりバランスをとろうとするだけで、永遠にチャンスをつかむことはできません。決断力も大切です。
納得できる家を購入するためには、事前準備と胆力が必要です。どちらが欠けても家は購入することはできません。
不動産のことを勉強したり相場を研究したりする事前準備があってこそ、決断の精度が上がります。株式相場でも実際お金を出して取引をやっていなかったとしても毎日相場をみることにより決断の精度が上がります。
事前準備をしたとしても胆力がなければ、チャンスをつかむことができません。胆力がなければ永遠に購入することはできません。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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