不動産投資用ローンがあると住宅ローンが不利になりマイホームが買えなくなる！
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最近、ワンルームマンション投資をしていてローンを組んでいるのですが、住宅ローンを組めるでしょうか？という問い合わせが増えてきています。結論からいいますと、一定の年収があり返済負担率に問題がなければ、組むことが可能になりますが、多くの場合収益用のローンがあるために、先に売却してからでないと返済負担率があわないのでテーブルにのらないというケースが多いです。つまり、収益用ローンがあるために住宅ローンが否決されるつまり家が買えないということになります。先に投資用ローンを組むと住宅ローンを利用するにあたって不利になりますが、将来、どう資産形成していくのがいいのかについて解説していきます。
投資物件とマイホーム、どちらを先に買うべき？
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投資物件とマイホームのどちらを先に購入するかと考えた場合、確実に自宅（マイホーム）を購入したい方は、 最初に住宅ローンでマイホームの購入をしてから、不動産投資ローンで投資物件を購入するという順番がおすすめです。
逆に、プロの大家を目指す場合、収益から購入してもいいと思います。
住宅ローンを確実にするためには、先に住宅ローンを組むことです。収益ローンや車のローンを組む前に、住宅ローンを組むのが鉄則です。
特に、ワンルームマンションの場合、負債としか考えられず、返済比率に算入され、ワンルームマンションを売却しない限り、自宅を購入することができなくなる可能性があります。年収が高く返済負担率が収まれば、購入できる可能性は残ります。
収益物件を所有している場合、よく利用されるのが「フラット35」ですが、フラット35は、区分所有の収益物件の場合、返済負担率に算入されてしまいます。
ワンルームマンションを購入するうまみのある物件はほとんどありません。ほとんどのワンルーム投資は失敗すると思います。価格が上がりすぎています。キャッシュフローをあわせるために４５年ローンとかで購入するのは、リスクでしかありません。
フラット35の場合、1棟の投資物件の場合、返済負担率に算入されないという基準はありますが、ワンルームマンションを数件所有している場合は、返済負担率に算入されてしまいます。
そのため、マイナスの審査をされるだけで、得られる収入を所得としてプラスで審査することができません。そのため、返済負担率が、収まらない場合、ワンルームマンションを売却するしか方法はありません。
フラット３５は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供する最長３５年の全期間固定金利の住宅ローンで、審査はかなり緩く、貸出リスクの割には、金利はかなり低く設定されている印象です。
ワンルームのローンは、負債でしかありません。
１棟の不動産投資において大きな魅力となるのが、投資用物件で得られる所得を収入として加算できる点です。投資物件からの家賃収入が加味さえされれば、収入が増え、結果的に住宅ローンが組みやすくなるとも言えます。
住宅ローンが残っていても、不動産投資はできるのか？
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住宅ローンが残っている場合でも収益ローンはOK
ある意味、自宅の購入は、初めてするリスクの低い不動産投資です。不動産は金融資産です。プロの投資家を目指していないのであれば、先に自宅を購入した方がいいと思います。これが鉄則です。
そして、すでにマイホームを購入して住宅ローンを組んでいる場合でも、不動産投資ローンを組むことはできます。住宅ローンは本人の返済能力をメインに問われ貸し出され、不動産投資ローンの物件の収益力が問われ貸し出しだされるのでそもそも目線が違います。
住宅ローンを完済しなくてもアパートローンは利用できます。
ただし、ふたつのローンを併用する場合、本来不動産投資ローンで受けられる融資額から住宅ローンの残額分が減額されます。つまり、住宅ローンを組んでいる分、借入額が少なくなる可能性があります。一般的に不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいとされていますので、金融機関から見て収益性が高いと思われる物件を見極めることが大切です。
住宅ローンとアパートローンは同時に組める！
住宅ローンの目線からすると、返済比率が問題なければ住宅ローンは組めます。基本的には、自宅と収益をどちらを先にしたとしても、住宅ローンとアパートローンは同時に組めること自体は可能です。
ただ、自宅を重視する場合、先に住宅ローンを組んでいないと、収益ローンを組んでいる分、住宅ローンの金額が減らされ、気に入った物件を購入することができない可能性が高くなります。
住宅ローンと収益用ローンは審査内容や条件が違う
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そもそも住宅ローンと収益用ローンは使用用途が違うため、審査の目線やリスクの観点から金利が違います。
住宅ローンは本人が住む家を買うための融資なので、本人の属性（本人の年収、勤務先、勤続年数、資産状況、借り入れ状況等）を総合し、返済能力があるかどうかが審査されます。一定の収入や勤務先があり、返済負担率に問題がなく、過去に個人信用情報にキズがなければ、審査が通る確率は高くなります。万が一、支払いが行き詰まったときは、競売で資金回収を考えるので物件の担保評価も同時に審査されます。
不動産投資ローンの場合、個人の属性（本人の年収、勤務先、勤続年数、資産状況、借り入れ状況等）もみられますが、事業としての収益性が審査において一番重要なポイントとなります。
住宅ローンの審査の時の担保評価の見方は、どちらかというと、取引事例比較法の目線での担保評価を考えます。売却時の査定も取引事例比較法によって算出します。それに対して、収益ローンの場合、収益還元法つまり収益性、いくら家賃が稼げるのかという利回りや家賃収入から支出を差し引いた場合のキャッシュフローを重視して評価します。属性よりも事業性・収益性が重視されます。
また、利回りだけでなく土地と建物をそれぞれの現状の価値を査定し、それを合算して評価する積算評価つまり原価法での価格もチェックします。
収益用のローンは金利が高い
アパートローン等の収益用のローンは投資なので、貸し倒れのリスクがあるため、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。
住宅ローンとアパートローンでは金利が全く違っており、圧倒的に住宅ローンが低金利になっております。
アパートローンは金利が2%や3％以上の場合が多く、住宅ローンよりも金利がかなり高いのが特徴です。
住宅ローンの借入可能期間は個人に属する傾向
住宅ローンの借り入れ期間は、借入可能期間は個人に属する傾向があり、完済時の年齢が80歳完済となっているので、44歳まで35年ローンの利用が可能になります。（ソニー銀行だけ85歳完済）
ただし、築年数の古い区分所有のマンションを購入する場合は、金融機関によって違いますが、完済時、築年数が65年となっていたりするケースがあります。そうすると44歳ですと35年ローンを組むことはできなくなります。
逆にアパートローンは、投資物件の耐用年数が重要な基準になります。期間が長いほど、キャッシュフローに余裕ができることになります。木造の場合、法定耐用年数が短いため、新築で建築することを薦められるのは、キャッシュフローの兼ね合いがあります。
一部家賃収入をプラスしてくれる銀行もある
原則としては、まず住宅ローンを組んで家を購入してから、収益物件の購入すべきです。ただ、もうすでにワンルームマンションを購入してしまったという方の場合、ワンルームの売却以外になにか方法はないのかと考えると、一部家賃収入をプラスで見てくれる金融機関があります。
しかし、すべてを収入としてみてくれるのではなく、一部だけでそれ以外は負債とみなされます。そのため、返済負担率をあわせるためには、一定の収入が必要になります。
一度、あきらめる前に、お気軽にご相談ください。
住宅ローンで買った家を投資用にすることはできない
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住宅ローンの対象となるのは居住用の住宅です。そのため、住宅ローンで購入した家を、賃貸として投資用の不動産にすることはできません。
もし住宅ローンで購入した家を賃貸して投資用不動産として利用すると、契約違反となり、ローン残債の一括返済が求められる可能性があります。住宅ローンのほうが金利が低いのは、そもそも使用用途が居住用だからです。
ただ、転勤等の理由では金融機関によっては、届け出て相談すれば問題ないケースがあります。
フラット３５やその他の金融機関を悪用し、住宅ローンが安いからと言って住民票だけ一旦しばらく移してまた戻すというようなことは違法行為となります。
住宅ローンで投資用物件を購入することは禁止されているので、注意が必要です。
本人が居住する目的以外での利用が判明した場合、借入金の全額一括返済を求められる可能性があります。
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