一建設の新築建売の値引きは？値下げと交渉のタイミング！中小の業者との違いを解説

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一建設は、大手建売分譲会社、飯田ホールディングスグループのうちの1社で、全国展開をしているパワービルダーです。現在、リーブルガーデンシリーズで、建売事業を展開しています。圧倒的なスケールメリットによる「値引き」の可能性があります。

一建設に限らず飯田グループ全体にいえることですが、値下げのタイミングが中小の分譲会社と比較してかなり早いです。早すぎます。中小の分譲会社が、値下げをしないのに、一建設や飯田グループだけ、なぜこんなに安くなるのか不思議に思う方もいらっしゃいますので、その点について不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

お得に購入するためには買い手が一建設がどのタイミングで値下げして、どのタイミングで値引き交渉すればいいのか？」を考えながら購入するポイントと中小の業者との値下げの違いと土地仕入れの違い（越境や隣地境界から50センチ）も含めて、解説します。

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一建設の値下げスピードが早く、値引きができる理由！

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一建設の建売住宅の値下げスピードが早く、売れていない物件や価値のない物件ではと勘違いしてしまう方がいらっしゃいますが、そうではありません。一建設の値下がりした物件は、相場より安くなりすぎていることがあります。

なぜ、そんなことができるのか疑問だと思いますが、理由の本質は、ビジネスモデルにあります。スケールメリットを生かし、住宅資材や設備を他社が聞くと腰を抜かすくらいの格安の価格で仕入れて、資金の回転率を早めることにより好循環を生み出しています。そのため、クオリティが悪いわけではなく、他社の物件と比較すると高コスパ住宅に仕上がっています。値下げした物件を更に値引きして購入すると、場合によっては、築浅の中古住宅よりかなり、割安な価格で購入することができるケースがあります。

まず、「資金回収のサイクル」の考え方が他社と大きく違います。他社は、投入した資金を1年くらいで回収できればいいと考えていますが、一建設（飯田グループ）の考え方は、1年で3回転させることが目標としてあります。そのため、これから開発して、分譲していくような土地の仕入れを嫌い、完成宅地や早く回収できる宅地を好んで仕入れします。工程管理や経営管理を徹底することにより、高いコストパフォーマンスを実現しています。

一建設や飯田グループは、工期が徹底管理され建築の工期が短くできるのが特徴ですが、そうすることにより資金回収までのサイクルをかなり早くすることができます。

ビジネスモデルが回転率を早めるほど、スケールメリット生まれ、更に優位に、資材の調達等が可能になることを狙っているため、工期の長い3階建ては避ける傾向があります。そして、工期だけでなく2階建ての方が、3階建てより、人気があり早く売れる傾向があります。

そのため、3階建ては2階建てより価格を安くしないと売れません。また、資金回収まで時間がかかります。しかし建築費は、2階建てより3階建ての方がコストは高くなります。一建設や飯田グループでは、利益率がある程度確保できる3階建てしか手を出そうとしません。だから、住宅が密集したエリアで3階建ての多いエリアでは、一建設や飯田グループは、積極的には手をだしません。また、住宅が密集した3階建ての多いエリアでは、越境している物件もあります。一建設や飯田グループ、そのほかの大手建て売り業者も越境物のある土地の仕入れをしません。住宅ローンの担保評価に影響するからです。住宅ローン取り扱い不可の銀行もあります。

越境の内容にもよりますが、越境していると取り扱いができない銀行も多くなり、利用できる銀行がかなり絞り込まれると金利的に不利な状態で購入せざるをえないことになるかもしれません。

一建設や飯田グループは、越境物が、対象不動産にある場合、その越境している部分を分筆して対象不動産と切り離して、販売していきます。

仕入れのネタに困っている中小の業者は、越境していてもお構いなしに購入する傾向があります。新築一戸建てでも、中小の業者が分譲している物件は、越境のリスクがあります。隣地の管が、対象不動産の下を通っていることもあります。

土地の仕入れの目線は、厳しく仕入れされているので、大手の建売会社である一建設や飯田グループの物件は安心して購入することができます。

一建設は、1宅地でも筆界確認を取得する

広い土地を分割するときは、筆界確認が必ず必要になります。一般的に、中小の業者では、分割しない土地を取引する場合、筆界確認をしない状態で、買い手に引き渡すことが多いです。

しかし、一建設は、分筆しない1宅地でも筆界確認を土地仕入れの段階で売主に要求します。越境や境界に関しての仕入れの厳しさが、中小の業者との大きな違いです。

筆界確認書とは、土地とそれに隣接する土地との間の境界について承諾する書類です。
境界・筆界確認書の取り交わしの方法は、実印を押し印鑑証明書を添付するケースと、記名と認印で押印するケースがあります。
実印と印鑑証明書を添付してお互い確認書を取り交わしている場合、 その土地の所有者が確認したことに対して強い担保になります。

つまり、一建設の物件は、中小の業者と比較して、隣地との境界でのトラブルのリスクがほぼない状態で、買い手に販売されます。

一建設は隣地境界から50センチないと土地の仕入れはしない

狭小地の場合、隣地境界から50センチ離れていない新築戸建ては多く存在します。

民法 第234条に建物を築造するには、境界線から５０センチメートル以上の距離を保たなければならない。というのがあります。基本的に一建設や飯田グループが土地を仕入れをするときは、サイディングの厚みを考慮して隣地境界から0.6ｍ以上離して、間取りが入いるかどうかで判断します。

一建設の910mmなので、3間（ケン）の間口の建物を建築する場合、間口（まぐち）は、6.66ｍ以上必要となります。

中小の業者の場合、隣地境界から50センチない物件でも、おかまいなしに土地の仕入れは行います。 建築基準法上では、規定がなく隣地境界から50センチなくても建築確認は、問題ないためです。

また、一建設は、ブロックを隣地と持ち合うことを嫌います。そのため、一建設の分譲地では、ブロックは必ずどちらかの宅地内におさまっています。

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決算期は一番の値引きのチャンス！一建設の決算はいつ？

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2013年、飯田産業、アーネストワン、一建設、東栄住宅、タクトホーム、アイディホーム の6社は、経営統合にともなって、各社バラバラだった決算期を毎年3月に、統一しました。

一建設は3月31日が決算締め日です。

上場企業ですので、売上目標があり、飯田グループ各社に予算が割り振られています。

新築一戸建て（建売住宅）の販売を専門とするパワービルダーにとって、値下げして期内で売りきることは目標達成のために重要です。

色々な施策を実行しながら、期内に回収できるように動いていきます。決算期が3月なので、施策を打ち始めるのが、12月半ばから、春のシーズン（1月～3月）に向けて値下げの動きが目立ち始めます。

ポイントは、契約から決済まで、ローンの段取りを行うと、3週間から4週間（1ヶ月）くらいは、かかってしまいます。そのため、毎年3月の1週目には、値下げの動きが止まります。

飯田グループの中には、3月まで値段を下げたりしますが、4月から値段を上げる物件がでてきたりします。

パワービルダーである一建設の決算時期の値下げの間隔

一建設は、決算期には値下げの間隔が、短くなります。全体的には、1ヶ月くらいで、価格改定が行われていますが、現場の引き合い状況にもよりますので、ひとくくりでいうことはできません。また、完成後3ヶ月経過した現場は、1ヶ月おきに100万円値下げする傾向があります。

同じ飯田グループのアーネストワンは、決算期になると、2週間の間隔で、値下げが行われているケースがあります。

決算期は、値下げするペースと一度の値下げ額がアップしている可能性があるため、常に値段の動きを注視しておかなければいけません。

多くの場合、月曜日もしくは火曜日あたりに値下げになることが多いです。仲介会社の広告活動のことを考えて動いているためです。仲介会社が、週末の土日に折り込み広告をする場合の締め切りを意識しています。また、当社では、対応エリアの中では、価格変更が行われた場合、自動送信で、お知らせさせていただいております。

同じ一建設でも営業所によって価格変更のタイミングやさじ加減が大きく違っており、あまり動きのない店舗もあったりします。

基本的に値下げペースが早くなるのは完成して3ヶ月以上経過している物件です。そもそも3月末までに完成が間に合わない建築中の物件は、決算時期でも値段交渉はしずらいし、値下げもしません。来期の数字として見込んで動いています。

一建設では、”値引き枠”を営業担当が持っています。その枠の中であれば、返事は早いです。

その場合、稟議書はあってないようなもので、あとづけで、回していきます。

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決算期の値引きの注意点！引き渡しを3月31日に間に合わせるのは絶対条件

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決算期の値引き交渉での注意点として、引き渡しつまり決済を3月31日までにしなければいけないという点です。契約を3月31日までにするという意味ではありません。あくまで、決済を間に合わせなければいけません。仮に、ローンをつかわない、現金で購入予定のお客様であれば、一建設の売り上げ目標が足りていないのであれば、3月末ギリギリまで、契約すれば決算期のメリットを受けるのに間に合うことになります。

値引き交渉のポイントは、3月31日までに決済（引き渡し）を絶対に完了させるということです。

3月末までに契約しただけでは好条件での契約はできません。
住宅ローン利用者はおよそ3週間～1か月かかります。

パワービルダーである一建設にお金（残代金）を支払ってカギの引き渡しを受けるまでを3月31日までに完了しなければなりません。

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決算期は、買い手の決断のスピードが速く一瞬で完売する可能性がある

決算期に値下げしているお買い得物件を狙う場合、注意点があります。購入できない可能性があるということです。値段が下がってくるのを待ち構えているお客様がいらっしゃいます。値段が下がった途端、2番手、3番手まで、申し込みが一気に入ることがあります。

一建設や飯田グループの値下がりの物件は、相場より安くなりすぎており、誰の目から見てもお得な物件ですので、下がった瞬間飛びついてきます。

どうしても、欲しい物件は、値段改定の前に指し値して確保することをオススメします。ただ、指し値にはタイミングがあり、値段改定する間際のタイミングでなければ成功しません。

当社では、それぞれの物件の値段改定のタイミングや回数を、記録しております。それをもとにアドバイスさせていただいております。

どうしても欲しい物件が見つかったら、決断のスピードが鍵になります。

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一建設の「値引き」のベストなタイミングとは⁈

ここからは、建売住宅を購入する際の「値引きのベストなタイミング」について解説していきます。

仕入れ決済後、「販売開始」

土地の仕入れの決済前に、建築確認申請を行い、2階建ての場合、2週間くらいで、承認がおりてきます。決済後すぐに、販売活動ができるように動いています。この段階では、値段交渉は難しいです。

着工前であれば、タイミングによっては、キッチンや浴室、建具の色を選ぶことができます。

建築中の段階

建築中でも、引き合いの強い現場では、どんどん成約していきます。なかなかでない人気エリアでは、建築中に完売します。引き合いの状況次第ですが、まだまだ値段交渉はしずらいタイミングです。

まず地盤調査を行い、必要であれば地盤改良を行います。その後、基礎工事、大工工事、内装工事、電気工事等を行っていきます。キッチン等の設備が入れば、内覧してもイメージは沸きやすく決断しやすい状況にはなります。このタイミングでの内覧の場合、イメージと違っていたとか後悔することはなさそうです。設備が入った後、養生していたシート等を取り、ハウスクリーニングを行います。

建築完成段階

一建設や飯田グループの考え方は、完成までに売り切るということが、前提にあります。これが当たり前という風に考えます。

ハウスクリーニングが完了したら「内覧可能」となり、売れる可能性の高い物件は、仲介業者の『オープンハウス』依頼が殺到して、2週間くらいは、同じ業者が張り付きます。そして入れ替わっていきます。現場によっては、毎週、オープンハウスの待機業者が変わることもあります。完成後は、建築中よりも値段交渉がしやすくなります。

完成後１～２カ月

完成後、しばらくすると、値段改定を行います。引き合いの状況をみながら値下げします。価格帯にもよりますが、100万円～200万円くらい下げていきます。下がった直後は、値段交渉はしにくいです。

タイミング的には、比較的、値段交渉はしやすいタイミングです。

完成後３カ月以降は飯田グループは売れ残り・処分物件にする

中小の建売事業者であれば、完成して3ヶ月ではまだまだ値段を下げることはありません。まだまだ強気です。少しでも利益率を確保して売りたいと考えている段階です。

このタイミングで見切りをつけるのがはじめ建設です。この早さは驚きです。

飯田グループ以外の業者ではありえないスピードです。

一建設や飯田グループは、完成後３カ月以降の物件は、「値引き」交渉しやすくなります。３か月経過すると値段改定が２回下がっていることになりますので、当初の販売価格（初期価格）から数百万円も値下げしていることになり、このタイミングが購入者にとってはお買い得な価格になります。

しかし、人気エリアの物件は、この段階までくることはなく、初期価格で完売しています。ただエリアによって流通性の違いがあり、相場で出しても時間がかかることがあります。そういった物件は、相場より低く取引されることになります。買い手としてはお得に購入できます。

値段改定直後の物件は、値段交渉は厳しい

一建設や飯田グループでは、完成してから、1ヶ月～2ヶ月おきに価格改定を引き合いを見ながら行います。現場によっては、3ヶ月～4ヶ月価格改定されていない現場もあったりします。決まった規則性はないのですが、引き合いの状況次第ともいえます。

価格改定後、直後で時間が経っていない場合、値段交渉はきびしいので、いつ価格改定されたのかを把握しているかどうかは、値段交渉する上で、非常に重要です。

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コロナ後、ロシアのウクライナ侵攻後、値引き交渉は厳しくなっている

コロナ後、値段が下がることを期待しましたが、期待に反して、値上がりしました。ウッドショックで、資材が高騰し利益率が圧迫されたため、値段交渉がどの分譲会社も厳しい傾向が顕著となりました。

さらに、ロシアのウクライナ侵攻後、さらに資材の高騰が起こり、さらに値段交渉が厳しい状況になっています。一建設も例外ではなく、現場にもよりますが、厳しくなった印象があります。

コロナ前であれば、端数の80万円の値引きは、成功することは、よくありましたが、今はその80万円が大幅な値段交渉という感覚になりました。

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一建設の値引きは「オプション工事」と切り離した方がいい！

基本的に、はじめ建設や飯田グループでは、オプション工事と値段交渉は切り離して交渉した方が、交渉がスムーズにいきます。

一建設に限らず、飯田グループの特徴として、網戸がオプションになっています。

カーテンレールやテレビアンテナについては、飯田グループに限らず多くの建売住宅では、ついていないことが普通です。

一建設は、網戸はオプションですが、外構費用や建築確認申請費用、水道市納金等は、コミコミ価格となっています。中小の業者では、建売住宅でも、外構費用100万円別途とかにしているケースはよくありますが、一建設ではコミコミ価格になります。

飯田グループでは、オプション工事は、子会社や提携会社が担当するので、「オプション工事分の値引き」がそのままうまくいきにくい傾向があります。また、オプション工事は、販売担当の営業マンにとって手間暇が増えるだけで、販売の営業マンの実入りがないため、メリットが薄いので嫌がる傾向があります。

一建設の値引きを「決定」するのは分譲会社！

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よく仲介会社の営業マンが、100万円値段交渉できるとか200万円値段交渉できますとか適当なことをいう営業マンも少なからずいますが、値引きするかしないかを決めるのは、仲介の営業マンではなく、分譲会社が決めることです。

「値下げをするタイミング」や「値段交渉に応じるかどうか」は、引き合いや利益率等を考慮して分譲会社が判断することになります。決して、仲介の営業マンが決めることではありません。

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一建設は直接購入できるのか

飯田グループは、基本的に、販売のための営業マンを雇用していません。一建設も、土地仕入れの営業マンしか雇っていないため、直接取引しようとしても、仲介会社を通して購入して下さいといわれます。

諸費用を少しでも安く購入するため、仲介手数料を削減したい場合、両手取引になる場合、無料・割引で取引できる仲介会社を利用するとお得に購入することができます。

まとめ：一建設の値引き交渉はタイミング！完成後３か月以降がねらい目

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基本的に、一建設や飯田グループの建売住宅が、完成後半年、残っている物件はかなり少ないです。完成後、３か月後、４か月後くらいまでに多くの物件が、成約しています。

なぜなら、下げる必要がないのに値段を下げているからです。つまり、３か月経過すると、相場から見ると割安な価格になっています。このあたりの物件は、間違いなくお買い得には、購入できますが、一番手で物件をおさえ購入できる保証はありません。

必ず、おさえてほしいことは、売り出しの販売価格つまり初期価格です。これを知らないと値段交渉のピントがズレる可能性があります。次に知っておくべきは、いついくら下がっているのかということです。このあたりを知っている状態で値段交渉するのとしないとでは、さじ加減の入れ方に大きく影響し、知っていると一歩踏み込んだ商談が可能になります。

値引きのタイミングを見極めた上で交渉をすることが大切です。

【知らないと損】飯田グループはなぜ無理やり値段改定をしすぎるのか？中小の建売業者とは違う考え方、下がった物件購入したらお得？大手建売、パワービルダーの値段交渉は？

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