2022年ローン控除改正で4年延長！その後、更に減額される？控除率0.7％から0.5％になる？住宅ローン控除の控除率が議論され縮小傾向！
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2022年のローン控除改正の動きに注視！
2021年度の税制改正においては、「ローン控除の控除率である1％が妥当かどうか」という議論が行われ、その点については2022年度の税制改正によって見直されました。
住宅ローン控除の制度自体は4年延長となり、2025年末まで適用となります。
住宅ローンを組んだほうが得をするという「逆ざや」現象の要因となっていた控除率は、1％から0.7％に縮小されました。借入限度額も、4000万円から3000万円に引き下げられます。
新築住宅および消費税が課税される中古住宅の控除期間は13年に延長するものの、消費税10％への増税および新型コロナウイルス感染拡大を受け、ここ数年、13年に延長する特別措置が取られていたため実質的には据え置きです。
省エネ性能によって期間・限度額の上限が異なり、新築については、それほど影響を受けていません。2022年の改定によって影響を受けたのは中古物件を購入する場合です。
2022年度税制改正のによる住宅ローン控除の改正点のポイントともいえるのが、省エネ性能による優遇措置です。
2021年も認定住宅の優遇措置はあったものの、2022年からは性能による差が細分化され、優遇幅も広がります。
借入限度額のみでいえば、一般住宅は引き下げられるものの、一定の省エネ基準を満たしている住宅は2022年も据え置き、もしくは引き上げとなります。
消費税が課税されない中古住宅については、借入限度額は2022年も据え置きの2000万円ですが、控除期間は10年だけです。控除率は、新築同様0.7％に引き下がります。
2024年以降はさらなる縮小になります。
2022年度税制改正大綱では、2025年末までのそれぞれの住宅の借入限度額および控除率も発表されおり、2024年以降はさらなる縮小となることが明らかになりました。
控除率0.7％は2025年まで据え置かれるものの、一定の省エネ基準を満たす住宅の借入限度額は引き下がり、一般住宅については住宅ローン控除の適用外になります。つまり、省エネ性能が認められない住宅の控除額は、2024年以降ゼロとなります。なお、消費税が課税されない中古住宅は、2025年末まで減税規模は変わりません。
控除率・控除期間等の変更で4年延長も縮小がポイント
控除率が1.0％から0.7％へ縮小された一方、控除期間は最長10年から最長13年へと変更となりました。控除率の引下げは、残念に感じる方も多いと思います。しかし、平均的な年収の方は、ほとんど影響はありません。逆に、13年に延びた分、所得税額がローン控除額の枠を下回るなど減税額を生かし切れていない方にとって、控除率引下げのデメリットより、控除期間の延長のメリットの方が大きいケースもございます。なぜなら、還付される税金は、実際に支払った所得税・住民税以上に戻ってこないからです。
新築の影響は、それほどありませんでした。
| 2022（令和4）年 | ||
| 控除率 | 住宅ローン残高×0.7％ | 住宅ローン残高×1％（以前） |
| 控除期間 | 新築等原則13年、中古原則10年 | 原則10年（コロナで13年） |
| 最大の減税額 | 最大455万円 | 最大500万円 |
| 所得要件 | 2,000万円以下 | 3,000万円以下 |
| 入居時期 | 2025（令和7）年末まで | 2021（令和3）年中 |
なぜローン控除の見直しが議論された？
年末残高の１％の控除は、1986年（昭和61年）から期間3年からスタートしています。
そもそもローン控除の始まりは、利息負担分を軽減するために始まった制度です。始まった頃の金利は、現在では考えられないくらい高い金利で、負担額が現在とは全然違う負担額でした。そして現在のような優遇金利は一切なく、かなり高い金利で借り入れしていました。現在の住宅ローン金利は、変動金利の場合、0.5％を切り金利になってしまいました。現在のローン控除の制度の場合、現金で購入するよりも、ローンを組んでローン控除のメリットを享受した方がお得になってしまっている状況です。
これらを考えると、財政難の現在、目をつけられてもおかしくないところです。
ローン控除の税率１％がスタートしたころは、６％前後の金利で、優遇金利も一切なかった時代ですので、この時代は、このままの金利での支払いをしていた時代です。
3000万円の新築を購入した場合の支払い
金利6％ 月々17万1056円 総支払額7184万3903円 利息負担分4184万3903円
金利0.5％ 月々77,875円 総支払額3270万7,757円 利息負担額270万7757円
これだけ利息負担額が違います。
平成25年頃は変動金利でも1％前後の金利がめずらしくなかった
議論が活発化してきている理由として、平成25年くらいの時、1％前後の金利が普通で、変動金利でようやく1％を下回る金利での提供が始まったところで、1%を下回り始めたのは、結構最近のことです。
平成15年当時であれば、金利優遇が0.5％～0.7％くらいしかありませんでしたので、 店頭金利2.475％から0.5％・0.7％との優遇金利となり、実質の金利は、 変動金利で1.675％～1.975％でした。平成20年頃であれば、よくても１％の優遇金利で、変動金利で最優遇の金利でも1％以上の金利が普通でした。 平成25年くらいになって三井住友信託銀行が適用金利が0.775％が提供している金利が一番低い金利でした。
現在は、最優遇金利が適用できれば２％くらいの優遇金利が利用でき、適用金利は0.5％前後くらいになっているので驚くべき金利になっています。 しかも無料で、がん団信がついていたりします。
これらのことを考えるといかに今が低い金利かがわかります。2021年10月から住信SBIネットが3大疾病50％が金利上乗せなしつまり無料で付き金利0.39％で借り入れができるようになりました。数年前から考えると考えられないくらい金利が低くなっています。
2022年に見直しされたローン控除！ローン利息を考慮した控除額となりました！
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2021年度の税制改正大綱には、2022年度の住宅ローン控除制度改正についても触れられています。
住宅ローン控除の控除率1％を下回る金利で融資を受けている方が多い現状を踏まえ、以前から会計検査院は１９年の報告で、住宅ローン減税を活用した人の８割近くが、支払う利息より控除額が大きかったことを問題視し、「必要のない人が住宅ローンを組む動機付けになっている」と指摘していました。
住宅ローン減税をめぐる政府内の見直し議論が水面下で活発になっていたのは、低金利の中で控除率の「1%」は妥当なのかという点でした。
財政難の中、さらにコロナで打撃を受けた財政難であるにもかかわらず、控除の関わる費用の一部を国費で補てんしているという事もあり、「住宅ローン年末残高の1％を控除する仕組みについて、1％を上限に支払利息額を考慮して控除額を設定するなど、控除額や控除率のあり方を2022年度税制改正において見直すものとする。」との見通しとなり2022年に0.7％に改定されました。
会計検査院が問題視しており、2022年以降の税制改正論議で焦点になっており、4年後更に改定される可能性があります。
控除額が「実際に負担した金利分のみ」となれば、 借り入れ額の0.5％くらいとなるかもしれませんでした。 住宅ローン控除によって得られる減税効果は2021年から2022年にかけて半減以下となってしまう恐れがありました。
最終的に0.7％で落ち着き、借入時支払う融資事務手数料等を考えると、無理に住宅ローンを組むメリットがあまりない状態になり、ある程度、健全化されたと考えられます。
住宅ローン借入時の融資事務手数料が、結構高い金額です。
「融資金額×2.2％」が相場です。3000万円借りるなら66万円必要です。
2021年の住宅ローン控除は、【1】借入残高の1％、【2】年間最大控除額（40万円（一定の基準を超えた住宅であれば50万円）、【3】所得税と住民税の合計額のうち一番少ない金額が適用される仕組みでした。
2021年、すでに住宅ローンを組んで借入残高の1％で控除を適用されている場合、2022年の税制改正において控除額が変更されてもそのまま１％が適用されます。
借入金利が控除率を下回る場合、毎年の住宅ローン控除額が、ローンの支払利息額を上回ることになると「逆ざや」になってしまって、ローンを組むと儲かることになります。検査院は、本来はローンを組む必要がない人が組んだり、控除期間が終了するまで繰り上げ返済をしなかったりする動機づけになることを問題視して2022年の改定のきっかけになりました。
控除率0.7％は2025年まで据え置かれるものの、一定の省エネ基準を満たす住宅の借入限度額は引き下がり、一般住宅については住宅ローン控除の適用外になります。つまり、省エネ性能が認められない住宅の控除額は、2024年以降ゼロとなります。
全体的に、住宅ローン控除は、縮小の方向に向いているといえます。
2022年以降住宅ローンの組み方が変わるかも
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2022年度より0.7％の控除率になり、無理に住宅ローンを組むメリットがかなり薄れました。最初に支払う融資事務手数料のことを考えると、現金があれば、支払ってしまった方がと考えるかもしれません。
また、無理に住宅ローンを組むメリットがあるとすると、団体生命保険がついていることではないでしょうか？ローン控除の期間後、すぐに完済するにしても、その間、団信が無料でついているので、万が一があればメリットがあると考えます。
将来的には、住宅ローン控除は縮小される方向性になっています。
将来的に住宅ローン控除率が、 「実際に負担した金利分のみ」 となれば、住宅ローンの組み方が変わる可能性がでてきます。
金利負担分が、多い方が、お得になるとすると、資金的に余裕のある方は、ローン控除があるうちは高い金利で組んでおいて、ローン控除がなくなれば、一気に繰り上げ返済してしまおうとなるかもしれません。
そうなると、がん団信や3大疾病・八大疾病等の疾病保障が必要のない方でも、0.2％・0.3％上乗せして、オプションの団信を国費で支払ってもらおうと考えるかもしれません。
また、ネット銀行に多い融資事務手数料型ではなく保証型の金利上乗せタイプを選び、保証料を金利に0.2％上乗せして、保証料を国費で払ってもらおうと考えるかもしれません。
また、金利の高い固定金利に抵抗を感じず、変動金利を選ばず、長期の固定金利を選ぶ可能性もでてきそうです。営業マンの中には、フラット35が、薦めやすくなって、喜ぶ営業マンもいるかもしれません。
又、保証料型の方が、お得となれば、ネット銀行から地銀や都銀の方に流れていくお客様も増えるかもしれません。
すでにローンを組んでいる方は、影響を受けません。1％→0.7％に下がりました。
2022年の住宅ローン控除は控除率0.7%に引き下げ、新築のみ13年に延長
住宅ローン控除は、2022年以降も4年間、延長する方針を固めたものの、年末の住宅ローン残高に対する控除率は、1%から0.7%に下がります。対象となる残高の上限は、省エネ基準に合わせて新築は3千万～5千万円の4段階に、中古は2千万円か3千万円の2段階に細分化する方向になりました。
新築の影響はほとんどないですが、中古物件購入の場合、2022年の改定で大きく影響を受けることになりました。4年延長の方向性ではあるものの更に改悪される可能性があります。
税制改正大綱に盛り込まれる予定で、残高の上限は新築の場合、長期優良住宅で5千万円、環境に優しい「ゼロエネルギーハウス（ZEH）」で4500万円、一般住宅は3千万円となっており、新築住宅の場合、マーケットの影響は少なそうです。中古の一般住宅は2千万円となります。
省エネ基準適合住宅なら減税額はそれほど小さくならない仕組みで、新築住宅には影響が少ないです。
省エネ基準適合住宅は、ローン残高の上限が４０００万円に維持されるため、減税の総額は３６４万円と、あまり減りません。新築住宅の多くは省エネ基準に適合しています 。
減税の期間は新築住宅のみ10年から13年に延長し、中古住宅は10年間のままとなります。利用者の「年間の合計所得が3千万円以下」とする要件は原則、「2千万円以下」となります。特例で認められた一部の住宅を除き、新しい制度は22年以降の入居者が対象となります。
今後、控除率がさらに引き下げられる可能性が秘められています。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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