2022年10月から【フラット３５】の金利引下げ方法が「ポイント制」！省エネ基準も制度改正
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
【フラット３５】は、 2022年４月から制度改正があり、【フラット３５】の多様な金利引下げパターンが複雑化しているのをわかりやすくするため、2022年10 月以降借入申込受付分から金利引下げ方法を「ポイント制」に変更しています。また、省エネ基準も改正されているので、これからマイホームを購入しようとする方には知っておいて欲しい内容です。フラット35は、物件の担保評価を重視する金融機関で今回の改正で特に中古物件には大きな影響があります。
いままでのフラット35と金利優遇
フラット35の金利優遇が受けられる主な2022年4月以前の内容は、いまほど複雑ではなくシンプルでした。
出典：フラット35公式サイト
【フラット35】 S（エス）
フラット35 Sは「性能の高い住宅」に対して金利優遇を行う商品です。
具体的には、住宅の「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の4項目の中で、一定の基準をクリアした住宅が対象となり、より高い性能が求められる「金利Aプラン」と、標準的な「金利Bプラン」があります。
■フラット35 S の金利優遇
| 金利優遇 | 期間 | |
| 金利Aプラン | ▲0.25％ | 当初10年間 |
| 金利Bプラン | ▲0.25％ | 当初5年間 |
2022年４月からの制度改正の流れ
2022年4月の改正では【フラット３５】維持保全型が始まり、長く住み続けるための品質を保持できる住宅や、自治体と連携して子育て世帯を支援する【フラット３５】地域連携型（子育て支援）で金利引き下げ期間が拡大しました。
2022年10月の申込受付分からは、【フラット３５】S（ZEH）が始まり、【フラット３５】からの金利引き下げ方法は、複雑になってきた金利引き下げの仕組みをわかりやすくするため省エネなどの「住宅性能」、「管理・修繕」、「エリア」に応じたポイントの合計から決まるポイント制度に変わります。ほかにも【フラット３５】Sの基準が見直されるなど、大幅な改正となります。
■2022年4月の制度変更■
①【フラット３５】維持保全型が2022年４月からスタート
維持保全・維持管理に配慮した住宅を取得する場合、【フラット３５】の金利が当初５年間年引き下げられます。「維持保全・維持管理に配慮した住宅」対象となる新築戸建住宅は長期優良住宅です。
■フラット35 維持保全型 の金利優遇
| 金利優遇 | 期間 |
| ▲0.25％ | 当初5年間 |
②【フラット３５】地域連携型（子育て支援）の金利引き下げスタート
住宅金融支援機構と地方公共団体が連携して子育て世帯の住宅取得の財政を支援する【フラット３５】地域連携型（子育て支援）の、金利を引き下げ。借入金利が当初10年間年引き下げられます。
フラット35地域連携型は、子育て世帯や地方移住者等に対する積極的な支援を行う自治体と住宅金融支援機構が連携して金利優遇をおこなう制度で、連携している自治体のみ対象となります。
これ以外にも、地方移住を支援する自治体との連携で金利優遇をおこなう、地方移住支援型という制度もあります。なお、地域連携型、地方移住支援型ともにフラット35Sとの併用が可能。
■フラット35 地域連携型 の金利優遇
| 金利優遇 | 期間 | |
| 子育て支援 | ▲0.25％ | 当初10年間 |
| 地域活性化 | ▲0.25％ | 当初5年間 |
| 地方移住支援 | ▲0.30％ | 当初10年間 |
2022年10月の制度改正により、金利優遇・省エネ基準はどう変わるのか
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
フラット35にはもともと様々な金利優遇制度があり、2022年４月からさらに多様化しました。そのため、わかりやすくするために2022年10月からは、ポイント制で引き下げ幅が決まることになります。
2022年10月以降は「住宅性能」「管理・修繕」「エリア」という３つの観点から借入金利が決定されます。３グループの該当項目の合計ポイントで、金利引き下げ幅が決まります。 引下げ幅は4段階あり、最大で▲0.5％×10年間の引き下げが受けられます。
省エネルギー基準の強化され 、「ZEH（ゼッチ）」区分が新設
今回の大きな改定が「省エネ性能」に関する基準の強化です。フラット35 Sでは、従来の「金利Aプラン」、「金利Bプラン」に加え、上位の「ZEH（ゼッチ）」区分が新設され、全ての区分で求められる省エネ性能が1段階上がります。
出典：フラット35公式サイト
【フラット３５】Sの基準見直し
2022年10月以降に設計検査を申請する分から【フラット３５】S等の基準が見直されます。
新築住宅、中古住宅とも省エネルギー性の基準が強化されます。中古住宅では【フラット３５】S（金利Bプラン）のバリアフリー性の基準が強化され、段差の解消や手すり設置だけでは利用できなくなり、高齢者配慮等級2以上の基準を満たすことが必要になります。
逆に中古住宅の【フラット３５】S（金利Aプラン）では、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性について基準が緩和されています。
新築住宅の場合の技術基準
【フラット３５】S（金利Aプラン）
次表の（1）から（5）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅* |
|---|---|
| 耐震性 | （2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 （3）免震建築物※1 |
| バリアフリー性 | （4）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅（共同建て住宅の専用部分は等級3でも可） |
| 耐久性・可変性 | （5）長期優良住宅※2※3 |
* 認定低炭素住宅※4および性能向上計画認定住宅※5を含みます。
【フラット３５】S（金利Bプラン）
次表の（1）から（5）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4または等級5の住宅 |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 |
| バリアフリー性 | （4）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （5）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策※6が必要） |
出典：フラット35公式サイト
■フラット35 S 省エネ基準の改定
出典：フラット35公式サイト
※ZEHとは：「Net Zero Energy House」の略で、実質的なエネルギーコストがゼロになる住宅のことです。
改定の背景には、国が強く推進する「住宅の省エネルギー化」という政策があり、新築一戸建ての場合、2023年4月以降は「断熱等級4かつ一次エネ等級4以上」でないと、フラット35そのものが利用できなくなります。（2023年3月までは断熱等級2相当以上で利用可）
中古住宅の場合の技術基準
【フラット３５】S（金利Aプラン）
次表の（1）から（7）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅※1 |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 （4）免震建築物 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （6）長期優良住宅（維持保全計画認定※２も含む。） （7）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
※1 認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅については、令和4年度に改正の認定基準に適合し認定を受けたものに限ります。
※2 維持保全計画認定とは、増改築行為を伴わない優良な既存住宅の認定をいいます。
【フラット３５】S（金利Bプラン）次表の（1）から（3）までのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること。
| 省エネルギー性 | （1）開口部断熱 （2）外壁等断熱 |
|---|---|
| バリアフリー性 | （3）高齢者等配慮対策等級2以上の住宅 |
＊中古住宅の【フラット35】S（金利Bプラン）は、「耐震性」および「耐久性・可変性」の基準はありません。
出典：フラット35公式サイト
新金利引下げ制度（ポイント制）の仕組みとは
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新金利引下げ制度「ポイント制」とは、金利引下げメニューごとにポイントを定め、合計ポイント数に応じて金利引下げ内容（引下げ幅及び引下げ期間）が決まる制度です。
「ポイント制」により金利の引下げ幅及び引下げ期間は、原則４パターンとなります。
今回の改定では、金利優遇の仕組みをわかりやすくするため「ポイント制」に変わりました。ポイント制では、今まで商品ごとにバラバラに決められていた引下げ幅が、「住宅性能」、「管理・修繕」、「エリア」の3グループの合計ポイントで判断されることになります。引下げ幅は4段階あり、最大で▲0.5％×10年間の引き下げが受けられることになります。
※下記１～３のグループから選択できるのは、各１つの金利引下げメニューのみとなります。
※「1．住宅性能で選ぶ」から【フラット３５】リノベを選択された場合は、「2．管理・修繕で選ぶ」から金利引下げメニューを選択することはできません。
2023年度4月以降の制度変更について（新築一戸建）
脱炭素社会の実現に向けて、新築住宅における【フラット３５】の省エネ技術基準を見直される。
2023年４月設計検査申請分から、【フラット35】Ｓ等の金利引下げメニューの適用の有無に関わらず、すべての新築住宅において、断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上の基準を満たすことが必要となります。
出典：フラット35公式サイト
2022年10月以降中古住宅のフラットとフラットＳの審査の承認率について
2022年10月以前は、フラット35の物件とフラット35Ｓの物件で審査の通りやすさに大きな違いがありました。
中古住宅では【フラット３５】S（金利Bプラン）のバリアフリー性の基準が強化され、段差の解消や手すり設置だけでフラット35Ｓが利用できていましたが、2022年10月からは、それだけでは利用できなくなりｃ中古住宅の承認率が大きく下がると予想されていました。
いまのところ以前ほど、Ｓの有無で物件の担保評価に大きく差をつけずに審査がされている傾向があります。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
〒564ー0063
大阪府吹田市江坂町１丁目16番10号 メゾン江坂102
TEL 06-6155-4980
E-mail：info@realinfobank.com
【当社ＨＰ】
https://www.realinfobank.com/
