オーバーローンでも売却できる？ 住宅ローンが残っている家の注意点！

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急な転勤やなにかの事情で急に売却しなければいけないということがあるかもしれません。ローンが残った状態で売却する方がほとんどだと思いますが、「オーバーローン」には注意が必要です。

今回は、オーバーローンの状態で売却をしないといけない場合、どうすればいいのかについて不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。

家の売却で注意すべきはオーバーローンかどうか！

自宅の売却を考えるときまず確認すべきことがあります。それは、「売却代金でローンを完済できるのかどうか」ということです。

オーバーローンとは

そもそも残債を完済しないと、金融機関による抵当権を抹消することができず、抵当権が残っている状態では第三者に売却することはできません。
つまり、住宅ローンの残債が売却価格を上回っているとき「オーバーローン」状態といい、何らかの対処をしないと売却できない状態です。 ローンが不動産の価格をオーバーしているので、オーバーローンと言われています。

オーバーローン＝住宅ローンの残債＞売却価格

逆に問題なく売却できるのは、ローンの残債が売却価格を下回っている場合は「アンダーローン」と呼ばれる状態で、この場合、なんの問題もなく売却することができます。
つまり、アンダーローンの場合、自宅を売却した売却代金から残っている住宅ローンを完済できるので、なんの問題もありません。

アンダーローン＝住宅ローンの残債＜売却価格

「オーバーローン」 「アンダーローン」 なのかは、売却すると考えたときにまず最初にしないといけないことです。

オーバーローンかどうかを確かめる方法

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オーバーローンになるのかどうかは、残債と売却予想価格がわかれば確認できます。

ステップ1：住宅ローンの残債を調べる

まずは、金融機関から届く「住宅ローン返済予定表」で現在の残債を確認することができます。また年末に送られてくる「残高証明書」も参考になります。又、インターネット上で返済状況を確かめることも可能です。

「住宅ローン返済予定表」 を紛失していたり、インターネットの専用ページにログインできなかったりする場合は、借入先の金融機関に再発行してもらうことが可能です。

ステップ2：相場から売却価格を予想する

マンションの売却相場は、自分で調べ自己査定することが可能です。マンションの場合は、スペック（立地・築年数・階数・向き等）によって出口の金額のブレが少ないためで、相場を逸脱して売却することは難しいです。

一方、戸建ては、おおよその金額を把握することは可能ですが、前面道路等物件調査の内容によっては値段が大幅に違ってくる可能性があります。そのため、出口の金額に大きなブレが生じる可能性があります。

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居住用の不動産の査定は、取引事例比較法という手法を使って査定します。成約した類似物件と条件を比較して、金額を足したり引いたりするだけです。マンションの場合、成約事例のすべてをみることができない場合、近隣の売り出し事例をみているだけでもかなり角度の高い金額がわかります。戸建ても目安にはなります。

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国土交通省の「土地総合情報システム」には過去の不動産取引情報が掲載されいるので参考にできます。

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ステップ3：仲介会社に査定依頼をして確認する

ある程度、売却可能金額を自分なりに把握した上で次にすることは、もう一歩踏み込んだ精度の高い適性金額を知るために仲介会社へ査定依頼をすることです。しかし、複数の仲介会社に査定をお願いした場合、適正な価格をつかめないことがあります。査定額は仲介会社によって異なるのは、当然なのですが、媒介契約を取るために相場とかけ離れた高い金額で査定されることがあるためです。仲介会社によって数百万円もの差が生まれることはザラにあります。

そのため、適正価格をつかむことにエネルギーを注ぐことが大切です。複数の仲介会社に査定依頼を行うことは大切ですが、適正価格をつかむことはそれ以上に大切なことです。特に、ローン残債と売却価格にあまり差がない場合は、正確な額を把握せずに売却活動を始めると時間が無駄になります。

また、きわどい金額の場合、相場の把握より売り切り価格つまり最悪この金額では絶対売れるという金額を把握しておくことが大切です。その金額が、残債より高いのか低いのか把握することが重要です。

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オーバーローンになる場合の対処方法

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足りない差額分を自己資金でうめる

ローン残債と売却代金の差額を自己資金でまかなうことができれば問題なく売却が可能です。預貯金から現金を用意したり、一時的に親族に借りたりするなどして差額を補えば、問題なく売却ができます。

家の売却益と預貯金などの自己資金で住宅ローンを一括返済して完済して抵当権設定を外すという方法です。

家の売却金額が住宅ローン残債に届かなかったとしても、自己資金があれば不足分を補って住宅ローン残債を一括返済して自宅を売却することが出来ます。

住み替えローンを利用する

買い替えを考えている場合、新規の住宅ローンを住み替えローンを利用すれば可能になります。

住み替えローンとは、消しきれなかったローン残債分を新規の住宅ローンにのせることができる住宅ローンのことです。住み替えローンを利用すれば、オーバーローンの状態でも物件を売却することができます。

しかし、この住み替えローンは、新規の物件の担保以上の融資をひっぱることになるので、審査が厳しくなるので誰でも借りれるというわけではありません。残債分も返済負担率に含まれる形で審査されるだけでなく、その残債分については審査金利を上げている銀行も多くあります。また、売却における諸費用まで借り入れる場合、銀行によって制限があることが多いので注意が必要です。一定の収入・一定の勤務先以上あることが条件となることが一般的です。

また、一番ハードルとなるのが、売却と購入の決済日を同じ日にそろえて同時決済することが絶対条件となります。つまり、どうしても欲しい物件が出てきた場合、まだ売却の契約ができていない状態でその物件を一番手で押さえ契約するためには買取もしくは買取保証で進めるしか方法はありません。
仮に売却の契約が決まっていたとしても買取でない場合、自宅を購入する買い手と購入する物件の売り手とのタイミングの調整を行わなければならない点にも注意が必要です。買取の場合、業者なので融通が利きやすいです。 日程の調整は、仲介会社の担当が間に入って行っていきます。

また、その売却の契約に引き渡し猶予の特約を付けて契約をすれば、いったん賃貸に住まずにそのまま新規の購入物件に住み替えることが可能になります。

急いでいなければ売却を延期する

オーバーローンになってしまう場合は、住宅ローンの返済を続けて、残債が少なくなりアンダーローンになるのを待ちつつ、差額の自己資金を貯めていくという方法です。

住宅ローンの支払いを続けていけば、残債は減っていきますし、アンダーローンにならなかったとしても、貯めた自己資金で売却できる可能性がでてきます。

金融機関と交渉して任意売却

転勤や住み替えなどではなく、住宅ローン返済が厳しくなった場合で、残債より売れる金額が確実に低くなるといった場合、 「任意売却」という方法があります。 オーバーローンの状態でも、金融機関に交渉することで任意売却が可能になるかもしれません。

差額分の現金の用意や住み替えローンの審査で対応が難しい場合の最終手段となります。
そもそも抵当権は、支払いが難しくなった場合、競売でその不動産を現金に換金するためのもので、住宅ローンが完済できないと抵当権を抹消することができません。
抵当権が残ったままの不動産は誰も買いませんし、売却するにあたって契約の条件として、抵当権の抹消が条件となります。
任意売却は、「住宅ローンを完済していないけど、その足りない差額分を将来必ず返済していくことを条件に、抵当権を抹消してもらう」という仕組みです。

任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまった状態で、競売にかけられる一歩手前の状況で一般仲介で売却活動を行い、家を売ってしまうことです。銀行も競売になるより任意売却で売った方が、高く売れ資金回収できる確率が上がるためうまく交渉すれば、応じてくれる可能性があります。

差額分の支払いについては、交渉次第にはなりますが無理のない範囲での月々の返済を認めてくれることがあります。 任意売却が成功すると競売を止めることができ、引越し代を確保したりすることができるメリットがあります。

しかし、住宅ローンを借り入れ先の金融機関と交渉が必要で任意売却を行うためには条件があることが注意点です。

無担保ローンを利用する

オーバーローンになる足りないお金を無担保ローンで借りて、埋め合わせをして売却してしまうという方法があります。
無担保ローンとは、住宅ローンの場合の抵当権のように担保がなくても借り入れることが可能なローンのことです。オーバーローンの状態でも無担保ローンで足りない分を借り入れさえできれば、住宅ローンの残債を一括返済することができます。

利用しやすい無担保ローンには銀行の無担保ローン（フリーローン）があります。しかし、注意点として住宅ローンに比べて、当然のことながら金利が高くなるという点と借り入れできる金額がそれほど大きくないという点です。

無担保ローンのメリットは住宅ローンと比較して借り入れに時間がかからないということです。

誰かに貸すことができないか考える

転勤が理由で売却を検討している場合、賃貸で一時的に貸すという選択肢が考えられます。

家を貸して、その家賃収入のお金を住宅ローンの返済に充てることもできます。当然、貸せる物件かどうかが重要です。現在金利が低く、毎月の支払いより家賃収入の方がうわまわる可能性があります。ただし、住宅ローン返済中に賃貸で貸す時は注意が必要です。

といいますのが、住宅ローンの低金利は、特別に低い金利であくまでも本人が住むという条件で特別の低金利での借り入れが可能になっています。あくまでも住宅ローンだから低金利で、だから「引っ越したら住民票を出して下さい」と必ず銀行から要求されます。住民票の移転が絶対条件となります。誰かに貸すと言うことは使用用途が自分で住む居住用と言うことではなく収益用となります。収益用には収益用のローンがあり、住宅ローンより金利がかなり高くなります。だから、原則、賃貸の目的には利用できません。

原則として、賃貸する場合は、収益用のローンに組みなおす必要があります。

ただ、転勤などが理由の場合は、ローン返済中でも賃貸することが認められる可能性があります。

対応は、金融機関によって違いますが、経験上、地銀より都銀の方が理解があるように感じています。また、貸した場合、必ず確定申告は忘れずにすることが必要です。将来、買い換え等で住宅ローンを再度利用する場合、確定申告をしていないとなると確実に否決されます。否決されるというかテーブルにのりません。

任意売却は簡単か？流れと仕組みとメリット

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競売になる流れ

住宅ローンを滞納すると金融機関から「督促状」といった書面が届きます。このような「督促通知」を受け、返済が厳しい場合、任意売却という選択肢があります。このタイミングで任意売却の相談が必要です。遅くなればなるほど間に合わなくなる可能性があります。

それでも支払いがない場合、滞納3か月～6か月で保証会社から「代位弁済の通知」が届きます。この通知は、保証会社が借りている人に代わって金融機関に支払いをしたことを意味し、住宅ローン債権が金融機関から保証会社に移ったことになります。このまま放置しておくと、競売のための準備が進んでいきます。
入札が開始しても、落札者が決まる開札期日の前日までなら、競売を取り下げることができますが、任意売却が完了するのには時間がかかるので、少しでも早く任意売却の相談をすることが大切です。

競売になると、裁判所を通して強制的に売却され、住宅ローンの返済にあてられます。しかし、競売は裁判所による強制的に手続きが行われ、競売されても残債を支払いきれない場合は、残りの返済義務を負うことになります。

任意売却の仕組みとメリット、競売のデメリット

任意売却とは、住宅ローン等の借入金の返済が厳しくなり、かつ、売却価格よりローンの残債が大きいオーバーローンの状態でも金融機関の合意を得ることにより不動産を売却する方法です。

通常の売却に近い金額で売却できるメリット

金融機関の許可が必要ではありますが、一般の市場で売却することになるので、競売よりも高い売却価格が期待できます。任意売却の売却は、普通に売却する売却の手続きと同じやり方で売却します。

事情が知られにくいメリット

また、競売では官報を通してインターネットなどで広く情報が掲載されてしまう一方、任意売却では資金繰りが行き詰まっている事実が周囲に知られるリスクはありません。

ただ、任意売却を選択したとしても、「競売の開札日前日」までに任意売却を成立させなければ、そのまま競売へと手続きが進んでいきます。

費用や税金を売却金額から出せるメリット

不動産を売却をすると、不動産会社に支払う仲介手数料等の費用と税金がかかります。
任意売却では、売却金額の中から仲介手数料や司法書士の報酬、滞納税などを捻出することができるということが重要なポイントです。また、売却代金から最大30万円まで引越し費用を捻出できるといったメリットがあります。

一方、競売のメリットは、自分が何もせずとも勝手に手続きが進められていく点です。

ただし、競売物件として登録されると、その情報が新聞やインターネットで誰でも閲覧できるようになるため、知人や友人にバレてしまう可能性があります。

競売は売却金額が相場よりも安くなるデメリット

また、売却価格が任意売却より安くなってしまうという点も大きなデメリットです。

これは、競売物件の元の所有者が競売後も物件を占有している等、リスクが不透明な部分があるためです。

このため、競売は市場価格より3割以上安い価格での取引となるのが一般的で、任意売却より売却後の残債が確実に多く残ってしまいます。

競売後も残債返済の義務は残るデメリット

競売した後も残債を返済する義務は残るので、できるかぎり高く売る方が、返済しなければいけないローンが少なくなり楽になります。そういった意味では、任意売却で少しでも高く売ることが大切です。

リースバックで売却してもそのまま住み続けることができる方法がある

今の家に住み続けられる可能性がある売却方法

リースバック可能な不動産会社に自宅を買い取ってもらい、家賃を払うことでそのまま自宅に賃貸として住み続けるといった方法があります。

リースバックとは、家を売却するのと同時に、その売却した家を賃借することにより家賃を支払いながら居住を続けることができる方法のことです。

大きなメリットは、売却しても家賃を支払うことで、引き続きこれまでの住み慣れた元自宅に居住できる点にあります。

また、 リースバックでは、特約によって将来的に買戻しが可能となるケースもあります。しかし、リースバックはいいところだけではありません。買取り価格が通常の買取り金額より低くなることが一般的です。

そのため、リースバックを選択するよりも、早く売りたいのであれば、通常の買取の方が手取りは増えますし、急がないのであれば、通常の仲介売却の方が圧倒的に手取りが増えます。そして、家賃の安い賃貸物件へ住み替えるほうがメリットが生まれる可能性があります。

売却にかかる費用も忘れてはいけない

オーバーローンになるかどうか考えるときに、相場を考えるだけでなく売却にもかかる費用がどれくらいになるかも知っておかなければいけません。当然、その費用を圧縮できることができれば、オーバーローンにならないかもしれません。

実は、家の売却には、仲介手数料や税金等さまざまな費用がかかります。特にかかる費用として仲介手数料は物件によっては、軽く100万円を超えるかもしれません。事前に費用の内訳や目安を知っておかなければ全体の資金繰りを把握することができません。

項目	内容	費用の目安
仲介手数料	仲介会社に支払う成功報酬	売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限
印紙税	売買契約時の契約書にかかる税金	1～3万円
登録免許税＋司法書士報酬	抵当権の抹消登記にかかる税金と司法書士の報酬、住所移転登記があれば費用追加	4万円～5万円
一括返済手数料	一括返済を行うために金融機関へ支払う手数料	1～3万円
譲渡所得税	売却によって利益が出た場合にかかる税金	譲渡所得×所有期間に応じた税率

おおまかには、5000万円以下の売却ですと、印紙代1万円、売り渡しにかかる登記関係費用4万円～5万円、仲介手数料155.1万円（4500万円で売却の場合）が必要になります。

オーバーローンの差額を減らす家の売却方法

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まず適正価格を知り少しでも高く売却する

少しでも高く家を売却するには、売却価格の相場を調べて適正価格を把握しておくことが大切です。相場を知らずに売却すると、ピント外れな高い金額や安い金額で売り出ス可能性があるのでそうならないようにすることが大切です。適正価格がわかっていない場合、相場より安く手放してしまい、損をする可能性があります。高く出せばいいというわけでもありません。仲介会社の営業マンのいいなりにならないように適正価格を把握することが大切です。

売却を依頼する仲介会社と仲介手数料の交渉

売却の費用の中で一番大きな金額が仲介手数料です。

仲介手数料は上限額のみ法律で定められていますが、上限額が正規手数料として支払うのが一般的になっています。そのため、仲介手数料の減額交渉はかなりハードルが高いです。

仲介手数料の減額は可能性は低いですが可能性はぜロではありませんので、ダメ元でもチャレンジしたいところです。ただし、仲介手数料は仲介会社にとって重要な売り上げであるため、交渉しても減額できないこともあります。

仲介手数料の交渉が煩わしいという方は、当社のような最初から割引率を設定しているところだと気兼ねしなくてもいいです。

家の売却にかかる諸費用を節約

不要なリフォームをしないことが大切です。

スムーズに家を売るには内覧での第一印象が重要です。整理・整頓や掃除をするだけでも部屋の印象は大きく変わります。当然、部屋はきれいにしておかなければなりませんが、必要以上にリフォームをしたりする必要はありません。中古住宅を探している方は、ある程度、リフォームを前提に検討していることが多いためです。ただ、どうしてもかなり見栄えが悪い場合に限って、ピンポイントで絞り込みコストを削減する形でやった方がいいケースもあります。ハウスクリーニングにしても業者に依頼せず、自身で清掃したりして、費用を節約することが可能です。

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