住宅ローンの事前審査で必要な書類とは！事前審査の日数と落ちた時の対応策を徹底解説
住宅ローンの銀行事前審査って何が必要なのか？まず、事前審査時に提出する書類はすべてコピーでOKです。本人確認資料（運転免許証・健康保険証）、直近の源泉徴収票が必ず必要になります。住宅ローンの事前審査で必要な書類と事前審査の日数、落ちた時の対応策を事前審査の流れも説明しながら不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
- 住宅ローンの仮審査（事前審査）とは？
- 仮審査と本審査の違い
- なぜ物件購入の前に仮審査・事前審査をする？
- 住宅ローン事前審査・仮審査にかかる時間
- 物件決まっていなくても事前審査はすべき？
- 住宅ローンの事前審査で必要なもの
- 借り入れがある場合、その返済予定表が必要
- 事前審査の承認がないと契約できません
- 新築一戸建ての場合の担保に取る物件の必要書類
- 銀行の自営業者の審査はかなり厳しめ
- カードローンやキャッシング、借金の経験がある人は要注意
- 住宅ローンの事前審査に落ちた場合、銀行を絞り込み慎重に審査しないとダメ
- 収入合算なしで奥様の名義も入れたくなった場合、ローンの本審査をかける前までに申し出る
- 契約から決済（引き渡し）のスケジュールについて
- 住宅ローンの事前審査のメリットとは【まとめ】
住宅ローンの仮審査（事前審査）とは？
仮審査は、本審査の申込みをする前に行われる簡易的な審査ですが、不動産の売買契約前に行います。事前審査の承認があれば契約することができます。
仮審査は書類で申込むことが一般的ですが、インターネット上でも可能な金融機関もありますが、本審査の承認が担保できない審査では、契約できません。例えば、フラット35の事前審査では、本審査で、ひっくりかえる（否決）ことがよくあるため、本審査での承認を契約前に求められることがよくあります。
書類ベースで、都銀や地銀の事前審査であれば、本審査でひっくり変えることは、まずありませんので、固い審査といえます。
事前審査時に、注意すべき一番のポイントは、正直に申告することです。ごまかしても本審査で公的な証明が必須となるため、ごまかせません。また、借り入れも信用情報のチェックでバレるので、最初から必ず申告するのが正しいです。あとから、悪い情報がでてくると審査が不利になります。絶対に嘘の申告はすべきではありません。勤続年数は健康保険証の加入年月日でチェックします。ズレている場合は、理由を説明する必要があります。
住宅ローン利用の流れ
住宅ローンは事前審査を行い、不動産の売買契約後、本審査を行います。本審査の承認後、銀行と住宅ローンの契約を行います。大きな流れは、 審査（仮審査と本審査） ⇒ 契約 ⇒ 融資実行という流れになります。
このように審査は仮審査と本審査の2 段階で行われますが、注意点として事前審査・仮審査で承認されても、本審査で否決されたり、減額されたりする可能性があることは知っておかなければいけません。事前審査後、新規の借り入れをおこし、返済負担率に大きな影響を与えるので、融資実行が行われるまで、絶対に新規の借り入れをしないことが大切です。
特に、ネット銀行の場合、担保となる物件の担保評価を事前審査の段階では、きっちり担保評価を行いませんので、本審査で減額されるリスクがあります。
また、どの銀行も、事前審査では、団体生命保険の審査はしませんので、健康リスクがある場合、注意が必要です。団体生命保険に加入できないと確実に否決されます。
健康リスクがある場合、希望すれば団体生命保険を本審査の前にかけることは可能です。
関連記事：糖尿病で住宅ローンの審査に落ちた！住宅ローンで否決 謝絶とは？団体生命保険に加入できないとどうなる？
仮審査と本審査の違い
仮審査では、住宅ローンの借入れに必要な簡易的な情報を基に審査されるのに対して、本審査ではより詳細な資料によって審査が行われます。都銀や地銀で事前審査の承認があれば、本審査は安心できますが、会社員の方でも注意点が、源泉徴収の金額と公的証明の所得証明書（課税証明書）の所得の金額がズレがある場合、注意が必要です。本審査では必ずチェックされるところです。
会社の収入以外にアルバイトなどをしていて、確定申告をしていない場合に起こりますが、都銀であれば、状況によっては否決されることもあります。
なぜ物件購入の前に仮審査・事前審査をする？
物件購入の申込みの前に仮審査・事前審査で承認を得ておかなければいけません。なぜなら、ローン特約をつけて契約するからです。金融機関の本審査での承認を得ることができない場合、契約を白紙にできる特約をつけるため、分譲会社は絶対に事前審査の承認を契約の条件として要求します。そのため、事前審査の承認がなければ、契約することはできません。
住宅ローンを利用する場合、ローン特約をつけて契約するので、本審査で否決されると、白紙での解約になります。
物件の売買契約が完了した後に、住宅ローンの審査に通らず、契約が白紙解約になると、本人はもちろんのこと、物件の売主や不動産仲介会社なども損害を被ります。
分譲会社にとって白紙解約になるとその間、広告活動ができないことになるので、時間が無駄になってしまいます。
この事前審査・仮審査を通過していれば、住宅ローンの申込者が、ある程度、住宅ローンの本審査を通過できることを担保できます。
物件がきまってから、事前審査をすることも多いですが、段取りとしては、購入予定の物件の購入申込み・申し込みまでに事前審査の申込みを行い承認を取得していることが理想です。
ただし、なんでもかんでもローン特約を利用できるわけでなく、新規の借り入れを起こしてしまったりして否決された場合等は、適用されません。その場合、手付け解約もしくは違約解約で処理されることになります。
住宅ローン事前審査・仮審査にかかる時間
金融機関にもよりますが、事前審査・仮審査の結果は、必要書類が全部そろってから、だいたい2～3日ほどで結果が出ます。住信SBIネット銀行は混んでいる時、繁忙期には、1週間くらいかかることもあるので、注意が必要です。その後の本審査では、事前審査・仮審査よりも細かな審査となります。そのため提出しなければならない書類は多くありますが、契約後、すぐに本審査の段取りをしないといけないので、前もって、取得しておくと慌てなくて済みます。本審査の審査期間についてもだいたい1～2週間ほどと、なりますが、auじぶん銀行等では、繁忙期は1ヶ月以上かかったりすることもあるので注意が必要です。
関連記事：住宅ローンで否決される理由とは？よくない条件で通すための最終手段とは？
物件決まっていなくても事前審査はすべき？
関連記事：関西の新築一戸建てを仲介手数料最大無料で購入するはこちら
新築一戸建てをお探しのお客様で、大手の建売分譲の新築一戸建ての場合、決算期近くになると頻繁に価格改定が行われます。価格がダウンした直後に、申し込みが殺到して、1番手、2番手が同時に申し込みをした場合、書面の順番ではありません。
そういった場合、よーいドンで、ローンの事前審査の承認を得た人から順番にその物件の購入権を与えられる形になります。新築一戸建てを検討しているお客様で、割安な物件を確実に抑えたいといった場合、ローンの事前審査を仮の物件で先にしておくことをお薦めします。
それ以外のお客様は、物件が決まってから事前審査をする流れでも大丈夫ですが、エリアによって、先に事前審査をしておいた方がいいエリアもあります。
中古物件でもエリア的に、否決になる頻度が多いエリアでは、大手の仲介会社では、事前審査の承認がなければ、1番手として取り扱ってくれないケースがあります。
フラットやネット上での簡易審査の場合、本審査で否決になる可能性があります。そういった本審査の承認を担保できない審査の場合、有効な事前審査として取り扱われません。 だから、契約してくれない可能性があります。
例えば、関西エリアで大阪市内の物件とかの場合は、仲介会社によって事前審査が買い付け受付の条件になるケースがあります。
割安で魅力的な物件は、みんな同じことを考えています。申し込みが殺到する可能性が十分にあります。そういった時、後悔がないようにするためには、先に事前審査をしておくことが大切になってきます。
銀行によって、違いはありますが、どこの銀行でも必ず必要な書類下記でをまとめています。
お客様の内容によっても銀行によって個別で必要になるものもあります。
物件に関する資料も必要ですが、下記の物件の資料については当社でご用意させていただきます。
土地の謄本
建物の謄本（新築で建築中の場合は必要ありません。）
公図
地積測量図
建築確認申請の書類
検査済証（新築で完成している場合）等
住宅ローンの事前審査で必要なもの
1.会社員・公務員の場合
・身分証明書（コピー） 運転免許証等 （表面と裏面）
・健康保険証（コピー） （表面と裏面）
・源泉徴収票（コピー） 直近１年分 フラットの場合、2年分
・銀行ローン事前審査用紙（署名と捺印）（認印でOKです。）
運転免許証の住所変更、苗字等の変更がある場合、必ず裏面のコピーが必要です。
全部コピーで大丈夫です。
ローンの契約の時、原本をお持ち下さい。
事前審査用紙の印鑑は、認印でOKです。
ただ、合算するとき、２名の印鑑が必要になりますが、それぞれ違う認印を使ってください。
フラットの場合、会社員でも2年分の源泉徴収が必要です。
勤続年数は、健康保険証の取得年月日で確認します。ズレがある場合、必ずなぜズレているのか聞かれます。
源泉徴収がない場合、会社の総務にお願いするか、５月くらいに会社からもらう住民税決定通知書や役所で取得できる課税証明書（所得証明書）でも代用できます。
代用した場合、本審査のタイミングで源泉徴収は必ず必要になります。
2.会社代表・会社役員の場合
会社の決算３期分のコピーが上記に追加で必要になります。
・身分証明書（コピー） 運転免許証等 （表面と裏面）
・健康保険証（コピー） （表面と裏面）
・銀行ローン事前審査用紙（署名と捺印）（認印でOKです。）
・源泉徴収票（直近3年分）
会社員・公務員の方で、勤続年数が浅く、１年以上の勤続がある場合でも、まるまる１年分の源泉徴収が出ないタイミングの場合、１年分の給与明細とボーナス明細をご用意ください。
役員＝会社と考えられているので、経営者と同じ決算3期分が必要になります。また役員の場合、役員であることは、バレないのでは考える方もいらっしゃいますが、会社の謄本を取得すればバレてしまいます。銀行は、必ずチェックしています。独立する前、役員になる前に、住宅ローンを組むのが鉄則です。
3.自営業者の場合
上記の会社員の場合の源泉のかわりに、
確定申告書のコピー 直近３期分
・身分証明書（コピー） 運転免許証等 （表面と裏面）
・健康保険証（コピー） （表面と裏面）
・銀行ローン事前審査用紙（署名と捺印）（認印でOKです。）
書類が全部そろってから、結果が出るまで、混雑していなくて早い場合、午前中にだして、夕方出る場合もありますが、２日～3日くらいを目安にするといいと思います。
事前審査をしたからといって、その銀行を必ず利用しないといけないというわけではありません。
売主が大手の建売会社の時だけ、どの銀行にするか契約までに決めておく必要があります。完成物件の場合、決済までの期日がそれほどないためです。
●契約後は、すみやかにローンの本申込みを行いローン特約の期日、融資承認取得期日までに銀行の承認を得る必要があります。
借り入れがある場合、その返済予定表が必要
車のローン等なにか借り入れがある場合、その借り入れの返済予定表が必要になります。万が一、なくしてしまっている場合、再発行の手続きをするための電話をしておきましょう。1週間くらいで、取得できます。
車のローンなどの借り入れがある場合、契約日や毎月の支払の金額がわかる返済の明細表（返済予定表）が必ず必要になります。これがないと、審査が前に進みません。
万が一、急ぎで事前審査をかけたい場合、銀行にもよりますが、どこから借り入れしているか、毎月の返済額・ボーナス払いの返済額、残高がわかれば、事前審査を進めることは可能です。
でいるところの住宅ローンを残した状態で審査するときも返済予定表・償還表が必要になります。また、収益物件を所有していて、ローンを組んでいる場合も返済予定表が必要になります。また、収益ローンを組んでいて確定申告をしている場合は、確定申告３期分が必要となります。確定申告をしていない場合は、否決されます。
借り入れがある場合、必ず告知をしておきましょう。あとからバレると、審査上不利になり、最悪の場合、否決されます。例え、うっかり忘れていたという場合でも故意的に、告知していないとみなされます。
事前審査の承認がないと契約できません
不動産取引では、普通は、事前審査の承認がないと、契約をしません。また、事前審査の承認がないと、1番手をおさえることができない可能性があります。
通常2、3日で結果がでます。会社員で属性がいい場合、早いと、午前中に審査をかけると、夕方くらいに結果が出るケースもあります。
都銀や地銀で事前審査をした場合、本審査でひっくり返る確率はほとんどありません。
営業マンを雇いゴリゴリ系の分譲会社の場合、事前審査なしで契約優先で進める可能性はありますが、一般的な会社は、事前審査の承認がないかぎり契約はしません。
しかし、ネット銀行の審査の場合は、事前審査のタイミングで、担保となる物件の評価をしていないので要注意です。担保力の弱い物件の場合、最悪否決される可能性もありますし、減額される可能性も十分にあります。
関連記事：住宅ローンの「保証料」外枠と内枠どっちがお得？保証料型と融資手数料型どっちがお得？
新築一戸建ての場合の担保に取る物件の必要書類
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下記の書類については、当社で用意します。
土地の謄本
建築確認申請の書類
確認済証
公図
地積測量図
検査済証（完成して完了検査を受けている場合）
銀行の自営業者の審査はかなり厳しめ
自営業者（給与所得者以外の者）や法人事業者（会社の役員）は、直近３年間の個人所得だけでなく法人の決算状況も合わせて判断されるのが通常です。直近３年間のうち一度でも赤字決算があると、否決になる可能性があります。
銀行は、安定性を重視するので、年収が5000万円の経営者よりも、年収1000万円の大手企業勤務のサラリーマンを圧倒的に優遇します。だから、経営者・役員・自営業者はどうしても審査が厳しくなります。しかし、一部上場企業の経営者・役員となると、風当たりはかなり違い、会社員の感覚と近い感じで審査される傾向があります。会社員・役員・自営業者の場合、前年の年収や所得証明だけで良いフラット35等審査の緩いところであたることが大切です。
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カードローンやキャッシング、借金の経験がある人は要注意
住宅ローンの審査では、信用情報機関に蓄積されている「個人信用情報」が必ず照会されます。車のローンの場合、返済比率に大きく影響します。期間が短いため、返済負担率を大きく圧迫します。年収次第ですが、ローン契約までに完済予定で審査をかけるのが、得策になることが多いです。車の買い換えは、家を購入してから車を購入するのが鉄則です。
また、消費者金融などの借り入れがある人は、印象がかなり悪くなります。生活に困っている感がでてしまうためです。また、消費者金融、車のローンやリボ払いやキャッシングで延滞をしたことがある人で、3ヶ月以上ほったらかしにしていた方は、100％否決されます。また、延滞の数が多い場合も、否決される可能性が高いです。
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3カ月以上の延滞は事故として登録されるため、保有期間が過ぎて削除されるまでは、確実に否決され、延滞は5年程度、自己破産などの官報の情報は10年程度の保有期間とされています。しかし、自己破産の場合、保有期間が過ぎれば大丈夫かといえば、そんなことはなく、金融機関独自のデータベースをもっているので注意が必要です。
また、借り入れがある場合で、完済条件で、審査を進める場合、住宅ローンの契約までに完済証明書を提出しなければいけません。早めに段取りすることが大切です。
また、借り入れや延滞等悪いことがある場合は、事前審査の段階で「隠さず正直に話すこと」が大切で、あとからポロポロでてくるのが一番最悪です。
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住宅ローンの事前審査に落ちた場合、銀行を絞り込み慎重に審査しないとダメ
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１つの金融機関が否決となった場合は、あわてて別の金融機関に審査をしようとしますが、やみくもに審査をすると最悪な結果を招きます。個人情報に照会した履歴が残るからです。否決の履歴が複数あると、次の審査で照会されたとき、悪く捉えられてしまいます。悪循環にはまると、通るものも通らなくなります。
むやみに申し込むのではなく、勝負する金融機関を絞り込んで審査するのが安全なやり方です。慎重にすすめていくことが大切です。
事前審査で承認が下りても、必ずしもその金融機関で借り入れをしなくてはならないということではありません。検討したい金融機関が複数ある場合、絞り込んで事前審査を行い、金利や諸条件を比較してから決めても遅くはありません。ただし、本審査は、1つに絞り込んで進めるのが一般的です。
当社では、納得いくまで情報収集をして、より良い融資条件で住宅ローンを組めるようにサポートさせていただいております。
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収入合算なしで奥様の名義も入れたくなった場合、ローンの本審査をかける前までに申し出る
収入合算して、奥様が連帯債務でローンを組む場合、奥様の名義も入れた上で、売買契約書を作成すると思いますが、連帯保証で収入合算したり、収入合算しない場合、奥様の名義を入れずに契約することが多いです。
しかし、連帯保証で収入合算でも諸費用ローンまで組んでいる場合は、奥様の持ち分を入れることは自然ではありませんが、奥様が頭金や諸費用分、自分のお金を出したりしている場合、持ち分を入れてもおかしくはありません。
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トラブル防止の観点から、名義の変更は、住宅ローンの本審査までに申し出るのが望ましいです。
収入合算して連帯保証になっていなくても、同じことがいえます。
基本的には、契約時までに名義をどうするかは確定しておかなければいけませんが、契約内容の名義を変更する変更合意書を作成し、署名捺印をすることにより、名義を追加することが可能になります。
しかし、住宅ローンの本審査の承認を得てしまった後に、名義変更を行う場合は、担保提供者として再度、本審査をしないといけなくなります。そのため、契約上のローン特約の期日や契約上の引き渡し期日のこともありスケジュール的な観点から、少なくとも本審査をかける前のタイミングがリミットと考えて動くのが理想です。
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契約から決済（引き渡し）のスケジュールについて
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1．購入申し込み
↓気に入った物件が見つかったら、書面で意思を伝え1番手を確保していく動きをしていきます。
値段交渉は、このタイミングでしなければいけません。
関連記事：新築一戸建て、飯田グループの建売の値引き交渉の方法 価格改定のタイミングを知る！
2．事前審査
↓契約までに事前審査を完了しなければいけません。購入申し込みから契約まで1週間くらいが目安です。
3．売買契約
↓物件の重要事項説明後、売買契約を行います。
大手建売業者の場合、契約から決済まで3週間から4週間くらいが目安です。
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4．住宅ローンの本審査
↓ローン特約の期日までに、本承認を得る必要があります。
ローン特約の期日は大手建売業者の場合、2週間から3週間以内に設定されているケースが多いです。
5.住宅ローンの契約（金消契約）
↓ローンの契約は、決済日の1週間以上前にするのが目安です。
新築一戸建ての場合、決済の1週間くらい前には、内覧会（立ち会い）を行います。
６.決済（引き渡し）
関連記事：不動産取引の基礎「決済」 不動産決済の具体的な流れ 決済って何するの？
住宅ローンの事前審査のメリットとは【まとめ】
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事前審査に通すと、必ずその金融機関で住宅ローンを組まなければならないということはありません。
先に事前審査の承認があれば、自分自身が安心できるというメリットとともに 確実に買えることを示して、値引き交渉を有利に進められるという側面もあります。なによりも気に入った物件が出てきたときに、確実に一番手でおさえることができるのが、一番のメリットです。売主側によっては、先に事前審査をしてからしか受け付けないケースもあります。
★自分にとってどんな住宅ローンの金利タイプがベストなのか？ 幾ら頭金を入れて、何年で返済するべきか？ なかなか結論がでないことがあるかと思います。
よく「事前審査・本審査に通したら、その金融機関で住宅ローンを組まないとだめなのですか？」という質問を受けますが、全くそんなことはありません。事前審査・本審査に通ったことで借りる義務は生じません。金融機関の方で「現時点で」貸しても良いと判断したというだけのことです。
事前審査をした金融機関で、融資を受けないといけないということではない！
事前審査の場合、なんとなくわかる方がいるかもしれません。実は本審査についてもあくまで契約ではないので、本審査の段階でやめることは可能です。ただ本審査に関しては、公的書類を集める手間・ローン特約の期限等を考えると、本審査を出す段階で絞り込んでおくのが一般的です。一般的に、本審査は、不動産の契約後行います。
不動産会社によっては、同時に申し込みが入った場合、事前審査が先に承認が出た方と契約するといったこともあるので、先に事前審査をしておくことも大切なことになるケースがあります。
事前審査をしていないと、人気物件の場合、１番手をとることができない可能性がある！
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当社では、住宅ローンの事前審査・本審査は無料でできます。
決済まで、新規の借り入れを絶対しないようにしましょう！
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