中古住宅の購入の注意点は？確認すべきポイントとメリット・デメリット！新築住宅と比較

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中古住宅購入のメリット・デメリット

中古住宅とは、すでに人が住んだ住宅のことです。もしくは築後2年以上の住宅を指します。

つまり、人が住んだ事がない新築物件でも、2年以上売れていない新築は中古住宅として売り出されることになります。

価格面で中古住宅が選択肢となるパターンが一般的ですが、中古住宅購入のメリット・デメリットについてまとめてみました。また、マンションを選ぶか戸建てを選ぶかによっても、若干、注意点が違ってきます。

中古住宅購入のメリット

中古住宅購入のメリットをまとめてみました。

メリット①：価格が新築より安い

中古住宅を選ぶ一番の理由は、なんといっても価格が安いことです。同じ金額なら、中古の方が新築と比べると立地がよかったり、広い土地の家を購入できることになります。

中古住宅の価格は、近隣の値段のバランスから相場が形成され、需要と供給のバランスによって決まっていきます。新築のようにかかったお金をつんでいって値段がついていくものではないので、もろに市場価値が問われます。

そのため、人気エリアでは、新築の分譲価格より高く売れる現象が生まれます。しかし、一部のプレミアエリアをのぞけば、新築時の値段より安く購入できるのが一般的で購入しやすいのが中古住宅の大きな特徴です。

メリット②：資産の目減りが少ない

新築には、新築のプレミア価格がのっています。そのため、入居して中古になったとたん売ろうと思うと価格を下げないといけない、売れないという現象が起こります。

その点、中古住宅は、需要と供給のバランスで値付けされているので、購入後の資産の目減り率が少なくて済むのが大きなメリットです。そのため、適正価格で購入さえしていれば、次に住み替えしないといけなくなった場合、売却しやすくなります。

エリアによっては、新築で購入しても資産の目減りが少ないこともあります 。つまり、新築で購入しても問題ないエリアもあります。

メリット③：実物をみることができる

新築の建売住宅やマンションを購入するときには、完成していない場合、モデルルームの見学だけで購入を決めなくてはいけないことも良くあります。分譲マンションの場合、完成の1年くらい前からモデルルーム販売を行い、完成する頃までには、完売を目指して販売していきます。また、建築条件付き土地のような物件の場合、間取りでイメージしたことと、実際に完成したものとが違ったり、日当たりが思ったより悪かったということは頻繁に起きる可能性があります。

しかし、中古住宅というのは、すでに完成している家そのものを見て選ぶので、日当たりや状況が確認した上で購入することがができます。また、まだ売主が住んでいる状態で内覧ができる物件の場合、売主と話をしたりして情報収集できたり、生活状況も見られるので、購入後の生活のイメージがしやすいというメリットがあります。

また中古住宅では周辺にどんな人が住んでいるのかわかります。様々なことが事前にわかるので、そこに引っ越しても大丈夫なのかどうかを判断しやすくイメージがしやすいのが特徴です。

メリット④：新築がでにくいエリアでも探すことができる

新築住宅が分譲されにくいエリアが存在します。子供が小学校に入学してしまってから家を探す場合、学校区のかねあいで、新築が出にくいエリアの場合、困ることがあります。中古住宅であれば売りに出る可能性が新築よりも高いので、エリアを絞り込んでいる場合、中古住宅選択のメリットが生まれます。

中古住宅購入のデメリット

中古住宅のデメリットをまとめてみました。

デメリット①：リフォーム費用がかかる

新築で購入した住宅の場合、しばらくは、リフォーム費用は発生しません。しかし、戸建ての場合、外壁塗装や屋根は10年から15年くらいの間隔でしなければいけないので、中古で購入する場合、水回りのリフォームだけでなく、外回りの予算感もはっきり持った上で、検討しなければいけません。

シロアリは保証は5年であることが多いので5年ごとに対処しなければいけません。戸建ては、外回りのリフォームも併せてしようと思うと多額の費用が発生します。外回りのリフォームも併せて、検討しなければいけない理由は、リフォームしなければいけないタイミングくらいで、売却に出していることが多いからです。購入後のことを考え、リフォーム費用のめどをつけた上で購入しなければいけません。

マンションの場合は、専有部分のリフォーム費用の予算感だけきっちりと把握するだけで足ります。

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デメリット②：住宅ローン控除が受けられないことがある

住宅ローンを組むと、確定申告をすることで13年間、住宅ローンの残高の0.7%に当たる額が所得税から控除されます。しかし、物件の要件を満たさなければいけません。購入時の中古住宅の条件によっては、住宅ローンの控除を受けることができなくなるので注意が必要です。

中古住宅の場合には、住宅ローンの控除を受けるための条件として、鉄筋コンクリートの耐火建築物であれば築25年以内の物件、木造などの耐火建築物以外の物件であれば築20年以内で、諸条件を満たさなければいけません。

また、新築の方が、住宅ローンの控除額が大きいのも特徴です。

デメリット②：戸建ての場合、想定外の費用の可能性がある

戸建ての場合、インスペクションを購入前にしていない場合、予期せぬ費用が発生する可能性があります。契約不適合責任免責の特約が入った形で契約することが多いため、故障や欠陥があっても、売主に責任を問うことができません。

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インスペクションを入れて契約した場合、リスクが可視化されるため、購入前に、ある程度正確な予算を把握することができます。建物については、ある程度、予測できますが、擁壁のリスクは、許容できないレベルの可能性もあるため、擁壁ががっつりある物件は、慎重に検討する必要があります。

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中古住宅の購入を検討する時の注意点

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まずは、中古住宅の購入計画を立てるタイミングで知っておくべき注意点を紹介していきます。

譲れないポイントを明確して優先順位をつける

住まいを選ぶうえで最も重要なポイントがエリア（立地）と価格です。

まずは、立地の絞り込みから初めて行きます。

同時に、支払い可能額から逆算して、予算を決めていきます。絞り込んだ立地で予算の範囲内ででてこないようであれば、予算を上げるか、エリアを妥協していかなければいけません。

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戸建ても、マンションも立地は重要です。特にマンションの資産価値は、立地（ロケーション）で8割決まると言っても過言ではありません。

予算の中で、新築が可能であれば、新築も選択肢に入りますが、相場的に難しい場合、中古で妥協をしなければいけません。

次に重要なポイントが、間取りや広さです。

家を探しているほとんどの人が、限られた予算の中で、エリア、間取りなどの希望にあう理想の住宅を探すことになります。

知っておかなければいけないのは、すべての条件を満たした理想の物件を出会うことは、予算に限界がある限り難しく、必然的にどれかを妥協しなければ不動産を購入することはできません。

予算以上の物件を購入すると、支払いのリスクが生まれます。まずは予算以外の条件面での理想とする家を具体的に決め、妥協できるポイントと譲れないポイントを明確にして絞り込んでいきます。

妥協できない場合、予算を上げるしか方法はありません。

ポータルサイトや営業マンを活用し情報収集

「SUUMO」や「HOMES」などのポータルサイトで最新の物件情報を探すだけでなく、ポータルサイトを利用して相場感をつかむことが大切です。 相場感をつかんでいない状況で、焦って動いても、いい取引につながることはありません。

毎日、情報に触れていると自然と予算感や相場感がつかめてきます。

相場や適正価格をつかむことにより、納得できる不動産取引ができます。また、ありふれたネットで得れる情報には限界があります。経験のある不動産営業マンから、本質的な情報を得ることにより、決断しやすくなります。

不動産購入には物件の価格以外にも物件価格の1割ほど必要

家を購入するとき、物件価格だけでは購入できません。ローン関係費用や仲介手数料、登記費用等が発生します。

種類	項目	内容
住宅購入の費用	印紙代（税金）	売買契約書に貼る印紙代金
仲介手数料	購入にかかる仲介手数料
不動産取得税	不動産を取得したことに対する税金
登記費用・保険料	所有権移転登記、火災保険、地震保険
住宅ローンの費用	ローン事務手数料・融資事務手数料・保証料	融資金額×2.2％
抵当権の登記費用	住宅ローンの抵当に対する費用
印紙代	契約書に貼る印紙代金
その他
引越し費用	引越しのためにかかる費用

この費用のなかで、大きくウェイトを占めるのが仲介手数料、銀行関係費用、登記費用、火災保険費用です。マンションの場合、RCなので火災保険が安くなります。

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中古住宅を探す時の注意すべきポイント

実際に中古住宅の物件を探す時の注意点をまとめました。

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ロケーションや日当たり・間取りに注意する

戸建てで売りやすい物件つまり資産価値が目減りしにくい物件の大きな特徴は、間取りが使いやすく、日当たりがいい物件です。マンションの場合は、エリアによりますが利便性がよければ、多少日当たりが悪くても売れる傾向があります。

一番、重要なポイントはロケーション（立地）です。必ず、現地に足を運んで、生活のしやすさや利便性を確認しなければいけません。

また、間取りについては将来的に家族構成が変化する可能性を考えて潰しが効く間取りも意識しておいた方がいいでしょう。子供が増えることだけでなく、子供が独立したあとのことも立地を含めて総合的に考慮しておく必要があります。

また、立地を選ぶときは、今勤務している会社への通勤の便だけで決めるのは、非常にリスクが高い選択です。転職することは当たり前の時代なので、ずっと同じ会社にいるという前提ではなく、様々な可能性を考慮して購入するのが望ましいです。

ハザードマップだけに頼らず近隣の状況も足を運んで確認

ハザードマップなど、その地域や土地に関する情報は、ネットで簡単に収集することができます。 浸水リスクだけでなく現場に何度も足を運んで、日当たりの状況や近隣の騒音、匂いなどに問題がないかもあわせて確認しておくのが理想です。もし隣地に空き地などがあれば、そこに何が建つ予定なのか確認したいところです。

周辺環境も資産価値に直結します。物件そのものだけでなく、周辺情報も積極的に収集して、確認できることはしておくことが理想です。

築10年を超えた中古住宅は必ずリフォームが必要です！

中古住宅を購入を検討する場合は、築10年以上であれば、必ずなにかリフォームが必要になることを前提に探さなければいけません。また、予算もリフォーム費用を加味した上で、考えないといけません。

一戸建ては築10年以内であれば、クロスの張り替えとハウスクリーニングだけで済む可能性はありますが、10年を超えると、給湯器の交換や戸建ての場合、外壁や屋根の塗装をしなければいけない可能性があります。

マンションの場合は戸建てと比べると比較的少なくて済みますが、築20年を超えてきて、キッチンや浴室などの水回りのリフォームをしないといけないとリフォーム費用として数百万円は確実にかかります。

中古住宅内覧時の注意すべき点

中古住宅の場合、空き家の場合とまだ居住中の場合があります。居住中の物件も意外と多いですが、売主から様々な情報を得るチャンスでもあります。どんな売主様かも購入する上で気になると思います。聞けることは積極的に質問して情報を得ることが理想です。

内覧時遠慮せず確認すべきことは確認する

居住中の場合、売主に確認できることは確認してしまうのが理想です。また、マンションの場合、管理人さんがいれば、そのマンションのことを積極的に聞きたいことを聞いておくことが大切です。

また、居住中の場合、家具がおかれた状態で見学するので、あとで、例えば、ベッドの裏側が結構カビが生えているということも十分考えられるので、撤去された後のイメージも持ちながら見学する必要があります。日当たりのいい部屋であれば、フローリング等が色あせていたりすることがあります。

●　建具の立て付け　

中古戸建ての場合、ドアや窓の開け閉めがスムーズにできるか確認が必要です。開け閉めしにくい場合には、建物が傾いている可能性があります。大きく傾いていれば、歩くだけでわかります。

●　壁や天井　

中古戸建ての場合、雨漏りの染みができていないかどうか天井等しっかり確認しておく必要があります。

●　水回り

水回りのリフォームが必要かどうか内覧時に確認する必要があります。できれば、リフォーム会社に立ち会ってもらって見積もりを取ることが理想です。マンションの場合、間取り・寸法がわかれば、現地をみなくてもある程度、精度の高い金額を提示することは可能です。戸建ての場合、リフォームで壁を抜いたりすることを考えている場合、抜けるかどうかは現地で確認する必要があります。また、水漏れはないかどうかの確認もしておくと理想です。

中古戸建ての場合、インスペクションで確認する

マンションの場合、正直、インスペクションはそれほど意味がないと思います。

中古戸建てを購入する場合、特に注意したいのがシロアリ被害や雨漏りです。シロアリ被害があれば、補修に多額のお金が発生しますし、建物の寿命を短くするだけでなく、地震発生時には倒壊するリスクも高まります。

マンションの場合は、考えなくていいと思います。

中古戸建ての場合、重要な家の構造にかかわるところは、屋根裏や柱、床下を見て判断しなければならず、専門的な知識が必要になります。

その場合、住宅の診断のインスペクションをプロに依頼するすると安心できます。

インスペクションとは第三者の専門家による、劣化状況や欠陥の有無の調査のことです。

第三者の専門家による調査なので問題があればそのように明示してくれます。安心して購入の意思決定がしやすくなるでしょう。

インスペクションは、調査の内容によって違いますが、調査の範囲によって、5万円から15万円くらいが目安です。

中古住宅は売却理由は確認すべき

その物件が売りに出された理由には注意する必要があります。売却理由は、値段（売り出し価格）にも大きく影響し、値段交渉にも大きく影響します。

売り急いでいる場合、値段的には譲歩してくれる可能性は高くなりますが、特に急いでいない場合、値段交渉はしにくい傾向があります。

関連記事：中古住宅購入時の「値引き」はできるのか？交渉のタイミングとコツとは？

特に、相場の価格と見合わない格安な価格で売りに出された物件の場合には、安い金額の裏に、本当の理由が隠されている場合があります。少し割安な不動産は存在しても、格安の掘り出し物は存在しません。

値段の根拠を理解するには、相場を知っていなければ理解できません。

マンションであれば、短期間に、多くの部屋が売り出されている場合、そのマンションになにかあると思って間違いないと思います。

土地・中古戸建ては境界や越境に注意

インスペクションで問題なかったとしても安心できない可能性があるのが、中古戸建てです。

越境や境界は必ず自分の目で確認しなければいけません。

越境があると住宅ローンが厳しくなります。

昔の家は、 塀やフェンスが建っている場合には、 隣家と共同で建てている場合があります。また、違法建築の可能性も十分に考えられます。また、隣地との境界が民法上の50ｃｍが確保されていない可能性もあります。中古住宅を購入するならその内容を引継ぐことになります。

相続の案件の場合だと、売主自身が境界がわかっていない物件もよく存在します。

境界がはっきりとしない場合には、後々のトラブルを避けるためにも、最低限、境界標の復元を売り手側に要求することが望ましいです。

関連記事：土地を選ぶ時、失敗しないために最低限確認すべきこと　越境で住宅ローン否決！？境界トラブルに注意！

中古マンション購入の注意点

修繕積立金の貯まり具合や、過去の大規模修繕の履歴は、最低限、管理会社が発行する重要事項調査依頼で確認する必要があります。
重要事項調査依頼 は、お金がかかります。売り手側の仲介会社が取得していれば、契約前に確認しておくと無難です。

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中古住宅売買契約に関する注意点

最後に、売買契約時の注意点を紹介します。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）免責の可能性が高い

中古住宅の場合、古い物件の場合、必ず契約不適合責任免責の特約が盛り込まれています。築年数が浅い物件でも契約不適合責任免責の特約がもりこまれて契約することもよくあります。

契約不適合責任が有効な形で契約した中古住宅を購入後に欠陥が見つかった場合は、契約不適合責任により売主へ賠償金や修繕費を求めることができますが、免責で契約した場合は、売主の責任を問うことができません。

契約不適合責任は、売主がどこまでの瑕疵（物件の欠陥）に責任を負うのかは契約で定められています。

例えば、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障などがその対象です。

ただし、契約不適合責任の期間は売主、買主が個人の取引なら３ヵ月程度が一般的です。また、設備については、引き渡しから1週間だけというのが一般的です。

関連記事：中古住宅の取引でよく聞く現状有姿って？瑕疵担保責任はどうなる？契約不適合責任とは

中古住宅の家探しは、まずは営業マン探しからスタート

日本の不動産流通では、レインズという業者しかみることができない情報ネットワークが存在します。専任で売り手から売却依頼を受けた業者は、7日以内にレインズ登録が、法律的に義務となっています。

そのため、中古物件では、登録するまでのタイムラグは生じるものの、そのほとんど99.9％の不動産は、どの不動産業者も同じ情報を共有しています。

そのため、属人性の高い不動産取引においては、信頼できる不動産会社を探すより、信頼でき、不動産取引をまかせられる営業マンを探すことが、家探しの第1歩となります。

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