三井住友信託銀行 住宅ローンの審査基準【徹底解説】審査は厳しくなった？
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三井住友信託銀行は、業界の中では金利水準で魅力的な金融機関です。昔は、長期の固定金利にも力を入れていましたが、現在では、変動金利だけに力を入れています。また、三井住友信託銀行ならではのユニークな金利優遇制度もあります。不動産業界歴20年以上のプロが、実戦での経験から得た情報を交えながら住宅ローンの審査基準を徹底解説していきます。
尚、当ブログの記載内容は、経験に基づく一般的なお話しであり、個別の審査結果をお約束するものではありません。 個別の住宅ローンのご相談は、アーバンサイエンスまでお気軽にご相談下さい。
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- 三井住友信託銀行の住宅ローンの審査基準
- 三井住友信託銀行の特徴は
- 三井住友信託銀行の保証会社
- 三井住友信託銀行の審査金利
- 三井住友信託銀行の【返済比率】は緩いのか
- 三井住友信託銀行の勤続年数・雇用形態は
- 三井住友信託銀行の収入合算の条件は
- 実際の金利 ・適用金利（最大金利優遇後）はお得なのか？
- 店頭金利（基準金利）は？
- 三井住友信託銀行はミックス返済できるのか？
- 三井住友信託銀行の銀行手数料
- 三井住友信託銀行の【保証料】はいくら？
- 三井住友信託銀行は諸費用ローンを利用できる？
- 三井住友信託銀行にワイド団信はあるのか
- 借入期間40年の取り扱い可能！
- リフォームローンが利用できる！
- 三井住友信託銀行では八大疾病保障特約が利用できる
- 諸費用ローンに厳しい銀行なので仲介手数料0円になると審査が通りやすくなる
三井住友信託銀行の住宅ローンの審査基準
三井住友信託銀行は全国に三井住友トラスト・ホールディングス傘下の信託銀行で、3メガバンク、りそな銀行に次ぐ規模の金融機関です。
また、ネット銀行最大手の住信SBIネット銀行に出資もしており、住信SBIネット銀行のネット経由の審査は三井住友信託銀行が行っております。
三井住友信託銀行の審査基準は少し厳しめの印象があり、年齢次第では、諸費用ローンは受け付けてくれません。
三井住友信託銀行の特徴は
銀行の特徴としては、変動金利がかなり魅力的な金利水準となっています。以前は、30年固定の金利が魅力で１％前後で長期金利にも力を入れておりましたが、2024年現在では、長期固定金利にあまり力を入れておりません。また、団信では、八大疾病保障特約を金利上乗せにより利用することができます。
ご夫婦でローン（ペアローン）をお申込みしても、1本分の手数料です。
ミックス返済可能な銀行です。1本分の手数料で可能です。
一部繰り上げ返済は手数料無料です。また、子育てサポートサービス 「ジュニさぽ」など他の銀行にはないユニークな金利優遇サービスがあります。
三井住友信託銀行のキャッシュカードで
ゆうちょ銀行、セブン銀行ATMから
住宅ローンご返済用口座に手数料無料で入金できます。
2024年4月から最優遇金利が0.375％→0.33％に引き下げられましたが、諸費用ローンを利用する場合、+0.05％となり、諸費用ローンを利用する場合、0.38％となり金利が引き上げられました。
51歳以上でどうしても疾病保障を付けたい！
疾病保障には、どの銀行も年齢制限があります。 45歳までの商品もあれば、50歳までの商品もあります。51歳以上の人で住宅ローンに疾病保障を利用したいと考えるのであれば、65歳まで加入可能なのが住信SBIネット銀行の全疾病保障です。
そして、三井住友信託銀行が、出資しているネット銀行が、住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行については、下記をご参照下さい。
2024年7月の政策金利引き上げにより2024年10月から基準金利の引き上げがあり多くの銀行では、変動金利の実行金利の引き上げがありました。三井住友信託銀行でも基準金利の引き上げがあり、2024年10月から一般団信の変動金利0.48％での取り扱いとなっております。
三井住友信託銀行HPより 2024年10月
2020年頃までは、長期金利である当初30年固定も他の金融機関と比較してかなり低金利でしたが、2024年現在では、変動金利以外の金利にはあまり力をいれていない印象です。また、出資している住信SBIネット銀行と同じく諸費用ローンを利用する場合、金利が0.05％上乗せされる仕組みになっています。40歳代以上の諸費用ローンには審査が厳しい印象があるため注意が必要です。
三井住友信託銀行では、35歳を超えると諸費用ローンを厳しく見る傾向があります。他の銀行では、50歳を超えると厳しくなったりします。
三井住友信託銀行の保証会社
三井住友銀行の利用する保証会社は
❶三井住友トラスト保証
❷全国保証
最終的に審査がＯＫかどうかは、保証会社次第になります。
保証会社が承認すれば、借り入れが可能になります。
三井住友トラスト保証では、
「融資手数料型」を利用することができます。
全国保証では、融資手数料型を利用することはできません。
全国保証は三井住友トラスト保証と比較すると審査は緩めになります。
以前は、三井住友トラスト保証でテーブルに乗らないお客様も全国保証で審査をしてくれていましたが、現在は、三井住友トラスト保証でテーブルにのらないと全国保証で審査を進めてくれません。審査は厳しくなっていっている印象です。
以前は、積極的に全国保証の取り扱いをしていました。他の銀行では、系列の保証会社でない第2保証を利用する場合、必ず金利を高めに設定していましたが、三井住友信託銀行では全国保証でも低い金利でどんどん案件を取り込んでいました。全国保証の案件にしめる三井住友信託銀行経由の案件が30％を超えていることが問題視されたことを契機に属性のいいお客様のみをターゲットにする方へ方針転換をしております。
全国保証とのパイプが弱くなっているところがあるので、属性的（勤務先・勤続年収・年収等）に全国保証でよりよい条件を取って融資を引っ張りたいという場合、他の金融機関も選択肢として比較した方がいいです。
三井住友信託銀行の審査金利
審査金利は3.25%です。
審査金利については、他の金融機関と同じくらいの金利設定となっております。
そもそも審査金利とは、実行金利とは違います。返済比率を計算するためだけの金利で実行金利より高めの金利で計算していきます。
3.25％で100万円を35年借りた場合の毎月の支払いは、3989円です。この100万円あたりの毎月の支払金額を基準にして、審査されます。
三井住友信託銀行の【返済比率】は緩いのか
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400万円未満 → 30%
400万円以上 → 35%
上の返済比率は三井住友トラスト保証での返済比率です。
勤務先の属性がいい場合、35％を超えてもみてもらえる時があります。返済比率については、他の銀行と同じくらいの返済比率となっています。
全国保証で審査する場合、年収の8倍くらいまでが目安です。ただし、貸出金利が高くなるので注意が必要です。
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三井住友信託銀行の勤続年数・雇用形態は
勤続年数は、最低1年以上です。
雇用形態は、派遣社員・契約社員でも、窓口で断られることはありませんが、厳しくみられることには間違いありません。基本は正社員となります。
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三井住友信託銀行の収入合算の条件は
借入額を増やすための手段として、連帯保証型の収入合算・ペアローンを利用することができます。
合算者がアルバイト・パート・派遣社員・契約社員の場合は収入合算できません。
奥さんが正社員の場合のみ収入合算可能です。
合算できる額は、合算者（奥さん）の収入の半分までとなります。
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実際の金利 ・適用金利（最大金利優遇後）はお得なのか？
変動金利0.375％です。→0.33％（2024年4月）
以下のプラン①・プラン②が可能な場合、0.03％更に引き下げ可能です。
家族応援プラン<プラン1>または<プラン2>をお申し込みいただくと、年0.03％金利を引き下げいできます！プラン1：投資信託自動購入プラン プラン2：三井住友信託ダイナースクラブカード
どこの銀行でも同じですが、毎月金利は変動します。決済がまだまだ先でという場合に注意が必要なことは、実行する月の金利が適用されることです。店頭金利に注意して、みておきましょう。
変動金利はほとんど動きはないと思いますが、長期の固定金利は少しですが、毎月変動しております。
元利均等返済でも元金均等返済どちらでも利用可能な銀行です。
2024年4月から最優遇金利が0.375％→0.33％に引き下げられたものの、物件価格の100％を超えて融資を受ける場合、つまり、諸費用ローンを利用する場合、+0.05％となり、諸費用ローンを利用する場合0.38％となり金利が引き上げられたことになります。三井住友信託銀行が出資している住信SBIネット銀行でも同じように諸費用ローンを利用する場合、金利が引き上げられ、属性のいい顧客の囲い込みの傾向が強くなっています。
ZEH応援プランまたは二世帯住宅応援プランのご利用で住宅ローンのお借入利率を年0.01％引き下げとなります！
住宅ローンお借入中に「お子さまのご誕生」、「お子さまの6歳のお誕生日」、「お子さまの15歳のお誕生日」のライフイベントを迎えた場合、その都度1年間だけですが、住宅ローンの金利を優遇され、家計の負担が軽減されます。
- 1お子さまのご誕生
- 2お子さまの6歳のお誕生日
- 3お子さまの15歳のお誕生日を迎えられたら、
その都度住宅ローンの金利を1年間年0.1％優遇となります。
住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行が出資しているネット銀行ですが、2021年10月より「スゴ団信」の取扱いを開始いたしました。当社窓口で取り扱いの場合、変動金利が0.32％での取り扱いが可能です。
「スゴ団信」では、通常の団体信用生命保険、全疾病保障に加え、お借入時のご年齢に応じてガン診断時給付を含む3大疾病保障特約(50％)を基本付帯します。お借入時のご年齢が満40歳未満のお客さまに対して、通常の団体信用生命保険に加え、ガン診断時給付を含む3大疾病保障(50％)および全疾病就業不能保障を基本付帯するのはネット銀行初となります。金利上乗せなしなので、スゴイ商品がでてきました！
店頭金利（基準金利）は？
以下の金利から優遇金利が適用されて、実行金利になります。
変動金利 2.475％
30年固定 4.9％（2024年3月）
提供される金利は店頭金利を基準に割引されていきます。
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三井住友信託銀行はミックス返済できるのか？
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ミックス返済可能な銀行です。
例えば、3,000万円のローンを利用する場合、
1,500万円を変動金利で、
1,500万円を30年固定でローンを申し込むことです。
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三井住友信託銀行の銀行手数料
「融資手数料型」か「保証料型」かを選べる銀行です！
融資事務手数料型の方が、金利が低く、保証型の場合、金利が0.05％上乗せとなります。 また、住宅ローンお借入時に、保証取扱手数料（33,000円（税込み））および保証料（「一括前払い方式」（例：お借入期間35年、お借入金額1,000万円で元利均等返済の場合＝206,110円）、または「金利上乗せ方式」のいずれかを選択できる。）がかかります。繰り上げ返済のスピードが早い方は、保証型の方がメリットがありますが、そうでない方は融資事務手数料型の方がメリットがあります。
保証会社によって手数料は違います。
三井住友トラスト保証 32,400円
全国保証 54,000円
ミックス返済をしても、金額は同じなのが特徴です。
融資手数料型の場合、上記に加えて、
お借入額の2.2％（税込）
融資手数料型の場合、保証料はかかりません。
融資手数料型は三井住友トラスト保証だけの取り扱いになります。
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三井住友信託銀行の【保証料】はいくら？
三井住友信託銀行では、保証料型を利用することも可能です。
保証料型を選択した場合、100万円あたり約20,600円です。
融資手数料型の場合、保証料はかかりません。
金利を0.2％上乗せすることにより、保証料をゼロ円にすることもできます。（内枠方式）
融資事務手数料型を選択した場合、
融資金額×2.2％（税込み）が必要となります。融資事務手数料型を選択した場合、保証料は不要です。
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三井住友信託銀行は諸費用ローンを利用できる？
三井住友トラスト保証の場合、諸費用ローンを利用すると金利優遇がかなり悪くなります。
全国保証の場合、
本体価格に対して10％以内が理想です。
例えば、物件価格が、3,500万円とすると諸費用ローンは最大350万円までです。
審査内容が厳しくなると、保証料がアップします。
★注意点★三井住友信託銀行は、2019年8月より、優遇金利の条件が大きく変わりました。属性のいい方のみ最優遇がつかえる方針になり、諸費用ローンを利用した場合、最高でも0.625％となります。 又、系列の保証会社の土台に乗らない場合、以前は全国保証での取り扱いをしてくれましたが、8月以降は、系列の保証会社の土台の乗らない場合、取り扱いしない方針となりました。
以前は、全国保証も積極的に取り扱いをしており、金利も系列の保証会社と同じレベルで、属性の割に、条件のいい金利で借り入れができておりました。しかし、現在は系列の保証会社の基準に乗らなければ、全国保証の審査をしない方向になってしまいました。
三井住友信託銀行にワイド団信はあるのか
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団信には加入条件を緩和したワイド団信は、三井住友信託銀行では取扱しておりません。これは、住信SBIネット銀行も同じです。万が一、健康に自信がない場合、ワイド団信を取り扱っている金融機関（auじぶん銀行・りそな銀行・イオン銀行・ソニー銀行等）を利用する方法がございます。
借入期間40年の取り扱い可能！
住宅ローンの審査にあたり借入期間35年で承認となった場合は、最長40年までの期間を設定が可能です。月々の返済額が減りますので、ゆとりある返済で新生活をスタートできます。 あくまでも審査は、35年で行います。
また、お借入期間は35年以上、最長40年まで設定いただけますが、完済時満81歳未満であることが必要となります。
借入期間が⾧くなる分、総支払利息は増えますが、毎月の返済負担を軽減できます。 35年以上でローンを組む場合、金利が上乗せされることが多いですが、三井住友信託銀行の場合、借入期間を長くすることによる金利の上乗せはありません。
リフォームローンが利用できる！
三井住友信託銀行では、 住宅購入時のリフォームであれば、リフォーム資金も住宅ローンでお借り入れいただけます。
住宅の購入価格の150％までお借り入れ可能です。
キッチンや壁などの一部から、リノベーションまで対応可能です。
リフォーム資金分のお借り入れについても住宅ローンと同じ金利が適用されるのが重要なポイントです。
三井住友信託銀行では八大疾病保障特約が利用できる
病気にかかった場合、医療費の負担が増大します。くわえて、ご家族の生活費や住宅ローンのご返済は元気なときと同様に続きます。医療保険やガン保険には、医療保障だけでなく、生活を保障するタイプもありますが、一般に住宅ローンのご返済までは保障されません。
三井住友信託銀行の八大疾病とは三大疾病（ガン・急性心筋梗塞・脳卒中）および5つの重度慢性疾患（高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎)を指します。
八大疾病の保障の注意点とすると、住宅ローンの借入後、八大疾病の保障のみのお申し込みはできません。
この保障は住宅ローンに付帯されているため、住宅ローンのご契約時にのみご加入いただけます。
また、 八大疾病保障特約の診断給付金または保険金によりローン残高が0円になった場合は、 その疾病が完治したとしても、 ローンの返済が再開されることはありません。
諸費用ローンに厳しい銀行なので仲介手数料0円になると審査が通りやすくなる
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物件価格3,000万円の仲介手数料は105.6万円となります。
アーバンサイエンスの仲介を利用すれば、仲介手数料105.6万円が最大無料になります。
仲介手数料105万円安くなった分、住宅ローン借入金額が減らすことができ、仮に諸費用ローンを削減して本体だけのローンにすれば、審査が承認されるかなり確率が上がります。
また、結果的に返済比率が低く抑えることができますので、審査が大幅に通りやすくなります。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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