住宅ローンはどこで借りるのがいいのか？金利だけで決めると失敗！どこに相談したらいいの？
金利だけで住宅ローンを決めるのは短絡的な思考です。保証料、事務手数料、団体信用生命保険の保証料、ローンの組み方などすべてを加味した上でベストかどうか判断しないといけません。見た目の金利に惑わされないように注意が必要です！住宅ローンの選び方や相談の仕方を不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
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金利だけで住宅ローンを選ぶべきではない！自分にとって「おとく」ではない可能性がある！
どの銀行から住宅ローンを借りるか探す時、それぞれの銀行の住宅ローンのサイトを見にいって金利を調べる方は多いと思います。住宅ローンの金利比較サイトなどを見て、どの銀行の金利が一番低いかみて判断する方もいらっしゃるかもしれません。しかし、サイトに載っているそのままの金利だけで比較しても意味はありません。
なぜなら、貸出金利は、その人の勤務先や勤続年数、年収、返済比率、そのほかの属性によって個別で審査によって金利が決まりますので、まず、ネットに掲載している金利がそのまま自分が使えるわけではないということを認識しなければいけません。最優遇金利を利用できるかどうかわかりませんし、ネットに載っている金利より低い金利で貸し出されることもあるところもあります。
もう一つは、住宅ローンの費用としては、金利だけでなく、保証料や事務手数料、団体信用生命保険（団信）の保険料といった諸費用があるので、全体の費用がどれくらいになるのかを考えないといけません。
ネット銀行で多い融資事務手数料型の場合、借入額×2.2%（税込み）だと、借入額が4000万円なら、融資事務手数料は88万円かかります。例えば、ローン控除が終わる頃の10年後くらいに一気に繰り上げ返済なり、最初から10年や15年くらいでしか考えないとき、10年だと都銀や地銀の保証型でいくと100万円あたり約8,500円くらいなので、４０×8500で、約34万円の出費で済むことになります。保証型とより事務手数料型の方が、金利を低く設定していますが、トータルでは、保証型が利用できる方がよかったとなる可能性もあるので、全体の費用をきっちりとみることも大切です。
5年後、10年後にすぐに完済してしまうと考える場合、都銀・地銀の保証型との比較検討に、ネット銀行のソニー銀行も入れておいて損はありません。手数料は固定で、わずか4.4万円で借り入れが可能です。ただし、通常の2.2％の手数料で借り入れが可能な金利に0.3％上乗せとなります。
金利は低くないけど、諸費用が安くトータルコストが安くなれば、結果的に割安に購入できたということもあり得ます。金利だけでなく、全体の費用も加味して計算して購入しないと、損してしまう可能性がでてきます。
また、ろうきんは、ほかの金融機関と比べるとかなり、特殊な金融機関といえます。 会員組合員の方は保証料無料になったりします。それだけでなく、ほかの銀行ではあり得ないことができる超特殊な金融機関です。車のローンなど500万円まで住宅ローンと1本化できる商品があります。JAにも類似商品があります。
目先の金利で、選んで大損するパターンとは
それぞれの金融機関では、お客様の目を引くために、固定期間選択型の住宅ローンを利用して、低く見せるための商品をネット上でアピールしています。
固定期間選択型の住宅ローンというのは、2年固定とか3年固定とか5年固定、10年固定のような商品です。
例えば、2年固定・3年固定・5年固定・10年固定金利などの「固定期間選択型」の住宅ローンの場合、固定金利終了後の金利優遇幅が大幅に削られています。最初は金利が低かったのに、期間終了後、3年後、4年後、6年後、11年後から金利が急騰するパターンです。そもそも「貸出当初の金利」だけを目玉商品として目を引くように設定されていて、期間終了後、高い金利になるという商品です。
結局、通らなければ意味がない！ネット銀行はローン審査が厳しめ！
全体的にみると、金利だけで考えると、ネット銀行が一番、金利が低く設定されています。条件がいいということは、審査がきついということの裏返しになります。だから、基本的には、審査が厳しいところほど金利が低いともいえます。
最も審査が厳しいのは、おおまかにいいますとネット銀行で、大手銀行、地方銀行、信金、フラット35の順に審査が緩くなっていきます。
ネット銀行で低金利のトップクラスのauじぶん銀行は、条件がいいのはわかりきっていることで、通るか通らないかということが重要なポイントです。ネット銀行の審査が厳しいのは、属性のいいお客様だけに絞り込み効率的に事業をおこなうビジネスモデルになっており、担保になる物件も、旧耐震の古い物件や43条のややこしい担保力のない物件をきらう傾向があります。定期借地権のような物件はそもそも取り扱い不可です。基本的に、融通が利かない金融機関です。一方で、大手都市銀行や地方銀行などは金利が低いとはいえないものの、イレギュラーなケースでも柔軟に対応が可能です。属性が悪くても、あるいは物件の担保力がなくても、様々なことを考慮した上で、ネット銀行でテーブルにのらなかったとしても、金利を上乗せすることで貸してくれるケースもあります。
それぞれの銀行は独自の審査基準で返済能力を審査しますが、他行の審査結果を必ず考慮に入れる傾向があります。審査をかけると、信用情報を必ずチェックしますが、そのチェックするときに履歴が半年残ります。審査の数が多すぎると、ほかの金融機関では通っていないと悪い判断をされる可能性がでてきます。審査をかければかけるほど信用情報が汚くなります。つまり、審査に落ちれば落ちるほど、ますます審査に通らなくなる可能性がでてきます。
そのため、戦略的に、属性から判断して金融機関を絞り込み、「借入条件が有利な銀行」よりも「審査に通りそうな銀行」から順番にしていく慎重さが求められます。
住宅ローンの相談ができる3つの相談先とは
住宅ローンの相談で一番最初に思いつくのが、それぞれの銀行の住宅ローンの相談窓口だと思います。そして、不動産会社やファイナンシャルプランナーに相談するという方法があります。
①不動産会社・住宅メーカーなどの営業担当者
②銀行・金融機関の住宅ローン相談窓口
③ファイナンシャルプランナー
不動産会社の営業マンは、不動産の専門家であって、住宅ローンの専門家ではありませんが、日々、銀行の住宅ローンの担当者と事前審査や本審査のやりとりを行っています。実戦の中で得た知識つまり現実的なアドバイスを得られるのが魅力です。
実務を通して得られた知見を持っているので、どの銀行が通りやすいのか、あるいは現実的なのかといった判断が可能です。ただ、営業マンのレベルはピンキリで、あくまでも経験値の高い営業マンに相談できた場合、様々なメリットが生まれます。あくまで、銀行員ではありませんので、幅広い知識はありますが、かなり踏み込んだ質問の内容については、直接その銀行の担当者に聞いた方がいいかもしれません。
住宅ローンのことなら、アーバンサイエンスにお気軽にご相談ください。
さまざまな金融機関の幅広い情報の知見があるのが、不動産会社などの営業担当者のメリットです。
ただし、その知識レベルは、それぞれの営業担当者の資質や経験値によって大きく変わります。なぜなら不動産業界は大手、中小関係なく入れ替わりの激しい業界だからです。浅い知識しかない新人も多く存在しますし、しばらく経って電話してみると退社しましたみたいなケースも多くあります。
営業担当者も組織の論理で動いているということも忘れてはいけません。勤務先の組織に属し、その中の業務として相談を受けているにすぎないということです。だから、手間のかかるネット銀行を紹介したがらない営業マンも多いし、大手であれば、資本関係のある金融機関をすすめてきますし、様々な点を考慮して、判断していかなければいけません。
また、住宅ローンの基礎知識から返済方法まで、実践的な情報を得られ、具体的な返済プランをイメージして検討できる点も利点といえます。
また、銀行の相談窓口で得られるアドバイスはコンプライアンスの兼ね合いで、客観的な事実に基づいた内容の話しかしません。
例えば、「変動金利がいいのか固定金利がいいのか」といった、個人的な見解を含むアドバイスは、銀行の担当者は、具体的には話そうとはせず、一般的な話しかしません。
また、不動産会社と同じく、組織の論理で銀行員は動いていますので、自行の商品のセールスが業務目的としてあることを踏まえて、それを差し引いて考えないといけません。
ファイナンシャルプランナーのメリットは、中立的な立場からのアドバイスを得られる点は大きなメリットですが、FPのなかにも得意分野とそうでない分野があるので、住宅ローンに詳しいFPを選ばなければいけません。
お金の専門家の見解を聞けることも、魅力ですがFPもピンキリでレベルの高いFPもいれば、かなりレベルの低いFPも存在します。レベルの高いFPであれば、家族構成や経済状況を踏まえ、踏み込んだ助言を得ることが可能です。
このように、どのファイナンシャルプランナーに相談するかによって、得られるメリットが大きく変わることがあることには注意が必要です。
ファイナンシャルプランナーによって、知識レベルなどに大きな差があります。場合によっては、お金を払っても得るものが何もなかったというケースもあるでしょう。最低限、住宅ローンに強いファイナンシャルプランナーを選ぶことが大切です。
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