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新築建売の中には、少し待つだけで、500万円くらいお得に購入できる可能性のあるケースがあります。多くはパワービルダーの物件であれば、①値段改定、②値段交渉、③諸費用削減（仲介手数料無料・割引）をうまく利用してタイミングをはかり数百万円お得に購入することができます。この３つを組み合わせることで、少しの知恵が大きな資産格差を生み出します。トリプルでお得に購入できると購入した時点で大きな差分を生み出します。
まず、パワービルダーの規則性を把握することにより、値段改定によるタイミングをはかることができます。次に値段交渉前に、売り出し価格（初期価格）と値段改定の経緯を把握することにより、有利な条件を引き出すことが可能になります。最後に、パワービルダーの新築建売を購入する時は、仲介手数料無料・半額の仲介会社を使うとかなりお得に購入することができます。少し知っているだけで、資産格差をつけることができます。
そもそも再販（さいはん）とは
新築建売をお得に購入しようと思うとこの再販（専任返し）を理解する必要があります。これが理解できると、不動産業界で、新築建売が出来上がる大きな流れをつかむことができます。
仲介会社から土地情報をもらう
多くの新築建売の分譲会社は、仲介会社から土地情報を得ます。最近は、「いくらでもいいので売ってほしい」というような売り手は存在しません。１円でも高く売りたいと思っているのが売主です。そう考えると売主の行動がどうなるのかわかってくると思います。複数の仲介会社に査定を依頼し、相場を把握。そして複数の仲介会社を比較して高く売ってくれそうな仲介会社にまかせるのが一般的な売却の流れです。A社だけに査定依頼をし、A社にまかせる方はほとんどいないと思います。B社、C社、D社に査定依頼をして、競合させ選んでいく流れになります。
当然、買い取り業者に買い取ってもらうより、一般のエンドユーザーに売却する方が高く売れます。ただ、物件の中には、買い取りの方が適した土地（物件）も存在します。分割せずにそのままエンドユーザーに売るには土地が大きすぎ（広すぎ）、大きすぎるが故に金額（グロス）も高くなってしまいます。しかし、分割すれば、建売用地として逆にエンドユーザーより早く高く売れる可能性があります。また、どうしても早く売らないといけないもしくは売りたいという事情がある方の場合、その土地を買い取り業者（分譲会社）に売却することもあります。
そのような建売に適した土地の売却依頼があった場合、仲介会社の営業マンはどのような動きを取るのか？答えは簡単で、仲介手数料はあくまで成約報酬です。つまり成約しなければ、売り上げを上げることができないので、売り手が納得する金額で買ってくれる買い取り業者（分譲会社）を探す動きをしていきます。当然、Ａ社の営業マンだけが動いているのではなく、Ｂ社の営業マンも動き、Ｃ社の営業マンも動き、Ｄ社の営業マンも動きます。まとまらなければ、１円にもなりませんので、必死で買い取り業者を探します。そうなると結果的に、より高い金額を提示できる分譲会社が営業マンに重宝されることになります。
つまり、分譲用地をめぐって複数社の営業マンがつつきあい、取引をまとめようと動いています。分譲会社が土地をできるだけ高く買うためには、同じスペックの建物を建築するのに他社よりも安く建てることができれば、高く買うことができることになります。なぜなら、最終的に売れる金額は、つまりどの会社の出口戦略・想定する出口の金額はほぼ同じくらいになるからです。その出口の金額から逆算して、買い取れる土地の金額を算出します。
そのため、コスト競争力の高い大手のパワービルダーに土地の情報が流れる傾向があります。その後、パワービルダーが手を出さなかった土地を、コスト競争力の弱い中小業者が買い取っていく流れになります。例えば、狭小地エリアでは、中小業者が多い傾向があります。理由は、大手は民法234条に違反している隣地境界から50cmの距離が確保できていない土地の仕入れをしないためです。そのような大手が買わない土地を買ったりしながら、生き延びています。また、ガッツリ擁壁等があるなどクセのある物件も仕入れしています。
一度、太い情報のパイプが出来上がるとより、そのパイプから情報が流れるようになるので、大手の方により流れやすくなり、何件かのうち1件が、確実に利益がでる物件に出会う確率が上がります。
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コスト競争力が弱いと再販ひきかえに情報を得る
出口の金額の目線が同じくらいの会社であれば、同じスペックの建物を建築するのに他社より安く建築できる会社が優位なポジションを取ることができます。その優位なポジションを取っているのがパワービルダーです。パワービルダーは、規模の経済つまりスケールメリットと工程管理・コスト管理の徹底で、中小業者と比較すると圧倒的なコスト競争力を生かし、シェアを拡大してきました。売主物件の新築建売と比較しても、販売コスト・販売する営業マンのコストを削減できるビジネスモデルであるため土地仕入れにおいて優位に立つことができます。
どんどんと中小業者のシェアを奪うことにより、撤退していく中小業者が増えてきました。そのかわり、レインズ登録される新築建売が一気に増えることにより、一部の会社で提供される仲介手数料無料でのビジネスモデルが可能になってきたとも言えます。20年以上前では、直売しながら販売する会社も一定数ありましたが、今では激減し、パワービルダーの勝ちパターンをまねる会社が多くなりました。
では、コスト競争力が弱い会社はどうやって、土地情報をもらうのか？土地仕入れの営業マンは、仲介会社の営業マンにメリットが生まれるように配慮し、土地の情報が流れるように動いています。それが、再販（専任返し）や広告制限で、仲介会社の営業マンに恩を売り、土地の情報を流してもらおうとします。
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パワービルダーでも再販することがある
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基本的に、コスト競争力の強い会社ほど専任返し（再販）をしたがりません。少しでも早く売り切りたいからです。窓口を絞り込むと、販売活動が長引き時間がかかります。時間をコストととらえて在庫回転率を重視して経営しているパワービルダーにとって、再販はできるかぎりしたくないやり方です。
しかし、パワービルダーの間でも競争があります。そして代表的なパワービルダーである飯田グループの中でもコスト競争力に差があり、競争しあっています。つまり飯田グループの中にもコスト競争力に序列があります。グループ企業なので競争しないのではと考える方もいるかもしれませんが、現場レベルでは、飯田グループの会社どうしで同じ土地を競い合うことがあります。Ａ社の仲介会社だけで、取引が完結する時代であれば、競い合うことはないと思いますが、Ｂ社、Ｃ社の営業マンが、飯田グループの中の別の会社に話を通し、自分のところで取引をまとめようと動くためそういったことが起こります。飯田グループのそれぞれの会社は、グループではありながらそれぞれ完全な別会社として動いています。
そういった流れの中で、パワービルダーでも中小業者と同じように、再販（専任返し）や広告制限を与えることがあります。パワービルダーの中でもコスト競争力が弱いところは、強いところに対抗するため、仲介会社に恩を売りながらポジションを取っていこうとするためです。
具体的に飯田グループの中で話をするとすると、コスト競争力が一番強いのが、アーネストワンもしくは一建設です。コスト競争力は、値段改定のスピードにも大きな影響を与えます。多くの飯田グループもしくは他のパワービルダーでは、建物完成後しばらくしてから、１回目の値段改定を行います。しかし、一建設の場合、当然現場によっても大きく違うこともありますが、建物が完成する前でも値段改定を行うことがあります。
コスト競争力が飯田グループの中では弱めの飯田産業、タクトホーム、東栄住宅では、建物完成頃レインズ登録される物件があります。再販を与えていない物件は、土地仕入れ決済が終わればすぐにレインズ登録します。飯田グループの原理原則は、土地仕入れ後、すぐにレインズ登録をするというやり方ですが物件によっては、一定期間（２カ月～３カ月）だけ恩を売るために、土地情報を流してくれた仲介会社だけに販売できるように配慮します。ただ、どのパワービルダーも共通して、再販は２カ月～３カ月以内で期間終了後、必ずレインズ登録するということです。土地仕入れ後３カ月くらいというのは、ちょうど建物が完成する頃合いです。レインズ登録された物件は、仲介手数料無料・割引の会社を通して購入することが可能になります。ちょうど建物完成後しばらくしてから、値段改定の可能性もありますので、値段交渉のお得分もあわせるとトリプルでお得に購入できるタイミングです。
アイディホームは、コスト競争力は、アーネストワンや一建設と比較すると高くはないですが、あまり専任返しや広告制限はしていない印象です。このあたりは会社の考え方も影響するところがあり、中小業者でも物件によりますが、専任返しや広告制限をかけていない会社もあります。
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再販を与えなくても広告制限をかけることはよくある
スーモ等のポータルサイトに１社しか掲載がないと、その会社しか取り扱いができないと思ってしまう方もいらっしゃいます。実際は、そうではなくて広告制限がかかっているだけで、レインズ登録されていることが多くあります。飯田産業やタクトホームでは、スーモは広告禁止にされており、スーモは特定の業者だけにしていることが多い傾向があります。ケイアイスター不動産やファイブイズホームやメルディアは、すべてのポータルサイトの掲載を禁止しており、掲載できるのは特定の仲介会社のみということが多いです。そのままポータルサイトに掲載している仲介会社に連絡してしまうと、仲介手数料を満額払う羽目になります。加えてローン事務代行手数料も請求される可能性も高いでしょう。
パワービルダーにとって、再販（専任返し）は最終手段というところもあります。再販を与えずに広告制限だけ与えて恩を売ることがあります。スーモ等に特定の仲介会社して掲載できないようにすれば、その土地情報を流してくれた仲介会社に恩を売ることができます。
ただ、広告制限だけかかっている新築建売は、仲介手数料無料・割引の会社を利用して購入することができます。
どの仲介会社でも紹介できる物件はほとんど変わらないため、自社しか取り扱いできないという印象づくりをしてマーケティングや営業トークをしていく傾向があります。
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再販は２カ月から３カ月以内が多い
先述でもお話したようにパワービルダーでも再販（専任返し）を与えることがあります。しかし、パワービルダーで３カ月以上再販を与えることはありません。そして再販終了後必ず分譲会社自らがレインズ登録を行います。中小業者でも３カ月くらいにしていることが多いです。パワービルダーと少し違うところは、レインズには登録するが、仲介会社がレインズ登録することも確率的に50％くらいの確率であります。中小業者でも分譲会社がレインズ登録することもありますが、仲介会社がレインズ登録することも多くあります。これも恩の売り方で、仲介会社がレインズ登録すれば、両手取引にならなくても最悪片手の仲介手数料が約束されることになります。この場合、仲介手数料無料の会社でも無料にすることはできなくなります。当社では、半額での対応となります。また、中小業者の物件の中には、土地仕入れ決済後、すぐに仲介会社がレインズ登録する物件もあります。このパターンが中小業者の場合、そこそこ多いと思います。
パワービルダーは早いスピードで値段改定する
パワービルダーの値段改定のスピードは、びっくりするほど早いです。飯田グループの中でも、コスト競争力の強いアーネストワンや一建設が、同じ飯田グループの他社より早い傾向があります。一建設の場合、建物が完成する前でも、値段改定している現場があります。
ただパワービルダーの比較的多くの現場は、建物が完成する頃合いのタイミングで値段改定つまり値下げを100万円くらいするケースが多くあります。早いケースの場合、建物完成後、３か月以内に３回の値段改定があることがあります。そして3か月経過すれば１か月おきに100万円下げているケースがあります。ここまでスピードが早いパワービルダーは、一建設もしくはアーネストワンであることが多いですが、パワービルダーの原理原則の考え方とすると、建物が完成してから３か月経過しても売れていない物件は、処分物件という認識があります。そのため、値段改定が遅いパワービルダーでも建物完成後、３か月以内に必ず値段改定が行われます。最近、2024年半ばから利幅改善の動きから、全体的に値段改定のスピードが落ちていると感じています。2025年もその流れは変わらず慎重に値段改定している現場が目立っています。会社レベル、支店レベル、現場レベルによって値段改定のスピードが違いますので、当社HP内では、関西エリアの取り扱いは可能ですが、大阪・兵庫エリア（北摂・阪神間）に関しては値段改定の履歴を記載していますのでご参考にしてください。
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建物完成頃、仲介手数料無料で購入できる（３カ月で解除される）
パワービルダーの現場の多くでは、建物完成後、しばらくして値段改定つまり値下げが100万円くらい行われることが多いです。つまり、仮に再販されている物件で、問い合わせのタイミングでは特定の仲介会社しか取り扱いできない状況であったとしても、しばらく少し待つだけで、仲介手数料無料・割引の会社で購入できるようになります。
逆に仲介会社の営業マンに「なくなりますよ」とあおられ、その言葉を信じてしまって契約してしまった場合、仲介手数料満額の支払いと値段改定なしに加えて、ローン事務代行手数料の支払いがあります。仮に完成後しばらく（２か月～３か月）待った場合どうなるかというと、値段改定が３段階で300万円の差に加えて、仲介手数料無料・割引の会社を通して購入すると、3000万円の物件であれば100万円の差、かりに値段交渉が最大の100万円までうまくいったとすると、最大で購入時点で500万円の差が生まれていることになります。ちょっとの差だけで500万円の資産格差が生まれることになります。
仮に建物完成後しばらくしてすぐに、購入に踏み切った場合でも、ちょうど建物完成後しばらくして値段改定のタイミングの現場が多いので、仮に値段改定が１回あったとして、最大の値段交渉100万円がうまくいき、仲介手数料も無料で購入できたとすると、ざっくりと300万円の差、300万円の資産格差が生まれていることになります。
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仲介会社がレインズ登録することもあれば、しないこともある
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中小業者の分譲業者の場合、２か月～３か月レインズ登録しないケースもありますが、仲介会社がレインズ登録することも多くあります。この場合、片手取引になるため、仲介手数料無料の会社でも無料で購入することはできません。どちらかというと、レインズ登録されない物件の方が少数派で、レインズ登録する現場の方が多いですが、売り主である分譲会社が直接レインズ登録する確率と比較すると感覚的には50％：50％くらいではないかと思います。
大手パワービルダーのパターンとしては、基本的には、専任返し（再販）をしない現場がかなり多いですが、下記の①のレインズ未登録で一定期間だけ特定の仲介会社に恩を売ったり、③の広告制限をかけることがあります。①は少ない傾向がありますが、③の広告制限をかけている現場は多くあります。
パワービルダーの場合、②の仲介会社がレインズに登録のパターンはかなりレアなケースですがないことはないといった感じです。ただし、パワービルダーの場合、仲介会社のレインズ登録は、３か月以内となります。３か月経過後必ず売り主自らレインズ登録を行います。ここが中小業者と違うところです。そのため、当社の無料or半額システムの場合、３か月以内の場合、仲介手数料は半額になりますが、３か月経過後当社を通して購入する場合、仲介手数料無料で購入が可能になります。
再販（専任返し）は解除されるが広告制限は解除されない
パワービルダーは、基本的には、再販（専任返し３カ月）を与えたがらない傾向があります。しかし、やむを得ず与えなければいけない現場については、再販（専任返し）を２カ月～３カ月与えますが、再販解除後、必ず分譲会社自らレインズ登録していきます。
再販は、解除されますが、広告制限については、売り出しから成約までずっと広告制限がかかっていることがよくあります。つまり、１つの物件に１社しか広告されていない状況です。仮にパワービルダーが、売主自らレインズ登録をした場合、それをレインズで閲覧した仲介会社が、「広告してもいいですか？」と確認をしていきます。この時、売り手側が広告OKといえば、仲介会社がスーモ等のポータルサイトに掲載していく流れになります。１つの物件に複数社が広告をしている物件は、売主がOKつまり広告制限をかけていない物件ということになります。
１つの物件に複数社広告している物件よりも１社しか広告できない物件の方が割合としてはかなり多いはずです。再販が解除されると、広告制限も解除される物件もあれば、再販が解除されても広告制限は、成約するまでかけつづけている物件も多くあります。どちらかというと、再販が解除されても、広告制限が解除されていない物件の方が圧倒的に多いかもしれません。
この場合、スーモ等に掲載している業者に連絡してしまうと、仲介手数料満額に加えてローン事務代行手数料がかすめ取られる可能性があります。
まとめ（どこかで勝負しないと他人に取られる）
パワービルダーの物件であれば、①値段改定、②値段交渉、③諸費用削減（仲介手数料無料・割引）をうまく利用してタイミングをはかり購入するとトリプルでお得に購入することができます。
しかし、注意点として、値段が下がったタイミングで、１番手、２番手、３番手と一気に買い付けが重なることがよくあります。結果的に、買えないつまり他の人にとられてしまうと精神的なダメージが大きくなってしまいます。どこかで勝負しないといけないタイミングもあると思いますので、そのあたりも見極めながら動いていく必要があります。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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