住宅ローン審査は保証会社がする！審査が通りやすい「全国保証」は都銀・地銀で使える！ 全国保証でダメならフラットしか選択肢はない！？
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全国保証は、多くの都銀・地銀で第2の保証会社として、利用していることが多いです。住宅ローンの審査が通るかどうか心配している方・自分の属性に不安がある方にとって、銀行を絞り込むときに知っておくべき内容をまとめてみました。同じ全国保証で、事前審査の承認を得たとしても、どの銀行から審査をかけたかによって、金利等、貸し出し条件が違います。
それぞれの銀行が、全国保証とそれぞれの契約をかわしているためです。基本的に、第1の保証会社は、グループの保証会社であることが一般的ですが、第1の保証会社のテーブルにのらなかったり、否決された場合に第2の保証会社が利用されることになります。一般的には、系列の第1の保証会社より金利は高めになります。審査がゆるめの全国保証について不動産業界歴20年以上のプロが徹底解説していきます。
- 住宅ローンの審査をするのは「保証会社」
- 保証会社には系列の保証会社と２次保証がある
- 必ず、2番手の保証会社を利用できるとは限りません
- 保証会社の中で一番、住宅ローンの審査が緩い！全国保証でダメならフラットしか選択肢はない！
- 2次保証の全国保証を利用すると金利が高めになる
- 系列の保証会社より審査は緩い！審査基準は？
- そもそも独立系保証会社の最大手、全国保証とは？
- 全国保証は貸し出しリスクにより保証料が高くなる
- 全国保証は審査が通らない人の最後の砦？
- 全国保証を利用するメリット・デメリット
- 会社規模が小さくてもテーブルにのる！
- 全国保証は越境がある物件はきびしいのか
- 買い換えのダブルローンでは、厳しめの審査
- 全国保証より審査の緩いMG保証もある！
- まとめ
住宅ローンの審査をするのは「保証会社」
多くの金融機関では、「保証会社の保証を受けられること」 が住宅ローンの借り入れの絶対条件となります。 この保証会社は、グループの系列の保証会社と独立系の保証会社があり、多くの金融機関では、系列と独立系の両方の保証会社を利用して、金貸し業を行っています。一般的には、系列の保証会社の方が審査が厳しく、独立系の保証会社の方が審査が緩くなっています。
その独立系の保証会社の代表が全国保証で、よく知っている都銀・地銀のほとんどの金融機関が利用しています。
全国保証のどの提携金融機関を使うかによって、金利も違うし、審査の結果も違います。提携金融機関の色眼鏡があるために結果が違うと考えます。
保証会社の大きな役割は、住宅ローンの審査をするだけでなく、住宅ローンを借りた人が、返済がいきづまった場合に、その人に代わって金融機関にお金を返済することです。(代位弁済）ただし、住宅ローンを借りた人にとっては、借金がゼロになるわけではなく、債権が金融機関から保証会社に異動するだけです。
ポイントは住宅ローンの審査は、銀行がするのではなく、保証会社が住宅ローンの審査をするということです。
だから、審査が通りやすい金融機関を探すには、どの保証会社が通りやすいのかという視点で考えないといけません。多くの都銀・地銀では、系列の保証会社がダメだった場合、否決された場合、独立系の保証会社にも審査をかけることがよくあります。金利がやや高めの場合、この独立系の保証会社で承認を得ている可能性が高くなります。
また、保証会社を利用しない住宅ローンもありますがプロパーローンと呼ばれ、基本的には、保証会社より厳しい印象があります。当然、保証会社を利用していないので住宅ローンを借りる場合は、保証料がかかりません。ネット銀行がその代表例です。フラット35も保証会社を利用しませんが、物件の担保力を重視するため、人物の評価が緩くなっているのが特徴です。フラット35は、物件の担保評価はかなり厳しめといえます。融資を受けるためには、適合証明書取得が絶対条件となります。フラット35は利用できるが、フラット35Sが利用できない物件の方が、否決される確率が高くなるのが特徴です。
保証会社には系列の保証会社と２次保証がある
保証会社には、金融機関のクループ系列の保証会社と、金融機関の系列に属さない独立系の保証会社があります。
メガバンクや地銀などには、系列の保証会社を持っていることが多く、まずはその保証会社を利用します。一方、独立系の保証会社は、2番目の保証会社として、系列にとらわれることなく、銀行や信用金庫、信用組合など多くの金融機関と提携して、利用できるようになっています。
独立系の保証会社の代表が全国保証ですが、系列の保証会社を持っていない金融機関は、1番手の保証会社として全国保証を利用します。兵庫・大阪エリアでは、系列の保証会社がなく、全国保証を1番手の保証会社として利用しているところは但馬銀行が有名です。
自分は、銀行で住宅ローンを借りたが、どの保証会社を利用しているかわからない場合は、登記簿謄本をみるとわかります。保証会社が、抵当権設定しているので、必ずいくらの借り入れをして、どの保証会社を利用しているのかわかるようになっています。
そうすると、どの銀行で審査をしても、同じ保証会社が審査するのであれば、結果は同じではないかという疑問が残ります。しかし、現実的には、全国保証の取り組み方に違いがあり、同じとは言えません。審査がきわどい方は、全国保証を積極的に利用している金融機関を利用した方が得策です。多くの金融機関では、どちらかというと、系列の保証会社でテーブルにのらないお客様は、全国保証で承認を得れる可能性がある方でも、取り扱いをしません。
銀行の審査の仕方は、系列の保証会社でまず審査して、ダメなら全国保証で審査するという使い方をしているところが多いです。いいお客様（属性のいいお客様）は系列の保証会社を利用した方がグループにメリットをもたらすので、当然の使い方といえます。
全国保証とパイプの強い金融機関を選ぶのが得策です。
そして、それぞれの銀行では、全国保証と取り決めがあり、全国保証でどの銀行で利用するかで貸出金利が違います。その窓口の金融機関が貸出金利を決めることになります。昔は、三井住友信託銀行が、全国保証の積極的な取り扱いをしており、全国保証でもぎりぎりの属性でも系列の保証会社と同じくらいの金利で貸し出しをしていました。本来リスクにもとづいて、貸出金利を高くするべき内容の方もかなり安い金利でしたので、知っている営業マンはよく利用していたと思います。しかし、全国保証での取り扱いの割合が大きくなりすぎ、問題になり現在では、系列の保証会社でテーブルに乗らない場合、一切取り扱いをしないというスタンスになっております。
必ず、2番手の保証会社を利用できるとは限りません
銀行や信用金庫、信用組合など多くの金融機関では、2番手の保証会社として、全国保証を利用しているので、どの銀行や信用金庫、信用組合で審査してみも、結果は同じではないかと思ってしまいますが、そうではありません。
必ず、それぞれの金融機関では、色眼鏡をかけてみているので、全国保証の使い方には3パターンあります。
①銀行によっては、系列の保証会社でテーブルにのらない場合は、全国保証で審査はしない
②系列の保証会社で審査をしたが、きわどいラインで落ちてしまった場合、全国保証を利用する
③系列の保証会社だけでなく、同時に積極的に独立系の保証会社を利用してくれる
積極的に、全国保証を利用する金融機関の方が、全国保証で最悪、承認が欲しいと考えている場合、金融機関の絞り込みが重要になってきます。自分の属性（勤務先・勤続年数・年収等）に自信がない場合、積極的に全国保証でやってくれる金融機関を選択しないといけません。
1次保証で通る可能性がどの銀行でも低いと判断して、かつ全国保証ならなんとかなる可能性がある場合、銀行は必ず絞り込みが必要です。なぜなら多くの銀行が全国保証を利用しており、審査を出した複数の銀行がダブって全国保証の審査をかけてしまう可能性があるからです。
保証会社の中で一番、住宅ローンの審査が緩い！全国保証でダメならフラットしか選択肢はない！
変動金利を利用したく、フラットは利用したくないという場合、全国保証を利用して審査を通すことが最後の砦となります。どの金融機関も、全国保証が落ちて、系列の保証会社で審査が通るということはほぼありません。
それだけ、全国保証の審査はかなり緩いという肌感覚があります。全国保証でダメなら、フラットしかないというくらい緩いです。自営業の場合、銀行ではほぼ通らないという認識の方は多いと思いますが、全国保証の場合、自営業でも通ることがあります。
審査の緩い全国保証ですが、経営者に関しては、他の保証会社よりは緩いものの、社員10人以下の経営者もしくは社員も、自営業者と同じ目線で審査されるので、自営業者・経営者（役員を含む）のように自己資金が求められ、自己資金2割は必要になる可能性があります。全国保証は、 自営業・経営者については、自己資金3割を超えるつまり諸費用と頭金3割を現金で用意できる場合、テーブルにのり、確定申告や決算の内容次第にはなりますが、承認率が大きく高くなる傾向があります。パートでも自己資金3割＋諸費用が用意できれば、テーブルにのる可能性があります。
自営業でも職種によって承認率が違います。建築業は、厳しい傾向があります。
2次保証の全国保証を利用すると金利が高めになる
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基本的に、 銀行や信用金庫、信用組合など多くの金融機関がネットで掲載している魅力のある金利は、系列の保証会社で審査の承認を得た場合の最優遇の金利です。
系列の保証会社は、無理だったが、独立系の2番手の保証会社で審査して、承認を得た場合、金利は必ず高くなる傾向があります。金利的にはそれほどよくはなく、0.7％台～0.8％台くらいのところが多いと思います。窓口になる金融機関によって金利は違います。
2023年現在、大阪エリアで全国保証の金利が一番低い金融機関は、南都銀行で、0.5％台での提供の実績があります。
また、全国保証で諸費用ローンまで利用する場合、銀行によっては保証料を金利に上乗せする内枠方式しか利用できないといったケースがあるので、確認が必要です。
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系列の保証会社より審査は緩い！審査基準は？
基本的に、独立系の保証会社は系列の保証会社より審査が緩い傾向にあります。だから、全国保証で否決されて、系列の保証会社でひろってもらったという経験は属性の観点からはありません。
系列の保証会社では、ざっくり年収負担率の話をしますと年収の７倍、7.5倍くらいですが、全国保証の場合、年収の８倍くらいが目安になります。
全国保証では年収倍率9倍越えでも属性次第で検討は可能です。
ただ収入合算時、奥様が正社員ではなく契約社員等である場合、年収の半分までしか合算ができません。
奥様が育休中の場合、フルで働いていた時の半分だけ収入合算することができます。この部分については、他の銀行の方が緩いところがあります。
信用情報の延滞についても、系列の保証会社より、緩く見る傾向があります。ただ、４３条但し書きの物件など担保となる物件が弱いと否決になる傾向があります。
又、親の収入と合算する場合ですが、年金収入の合算はできません。親子で合算する場合、2人とも団体信用生命保険に加入できることが条件となります。また、借り入れ年数が親の年齢が基準になるため、住宅ローンの期間が短くなるのがデメリットです。
敷地面積が40㎡以下の土地の物件も取り扱い不可です。
建ぺい率・容積率オーバーの違法建築の場合、10％までであれば一応見てくれます。
また、どの銀行でも同じですが、年齢が50歳を超えてくると、審査が厳しくなるので、借入額には注意が必要です。
そもそも独立系保証会社の最大手、全国保証とは？
独立系保証会社の最大手の全国保証株式会社ですが、もともと、厚生年金加入者などに住宅ローン融資を行っていた年金福祉事業団の保証会社として、1981年に設立されました。1997年からは民間住宅ローンの保証業務を開始し、業績を拡大してきた経緯があります。
現在、銀行、信用金庫、信用組合など、多くの金融機関と提携して第２の保証会社として保証業務を行なっており、全国に展開しています。
全国保証は、新規購入時のローンだけでなく、借り換え、住み替えローンなど、幅広い資金使途にも対応しています。
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全国保証は貸し出しリスクにより保証料が高くなる
住宅ローンの金額や借入期間、融資を受ける人の返済能力や住宅の担保価値などから総合的に判断して、段階的な保証料を適用しており、全部で5段階あります。
５段階にすることにより、リスクの高い人でも利用できるように対応しています。
返済能力が高そうな人や、担保価値の高い住宅の場合は、保証料が割安になり、逆にリスクが高いと判断された場合には保証料が高くなる仕組みです。安い場合は、系列の保証会社で借りるより保証料が圧倒的に安くなります。しかし、高い場合は、保証料が、系列の保証会社と比較して1.5倍くらいにはなりますので、諸費用が高くなることを覚悟しなければいけません。
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全国保証は審査が通らない人の最後の砦？
系列の保証会社がある場合、通常、多くの金融機関はその保証会社を優先的に利用します。
しかし、系列の保証会社の場合、貸し倒れによる不良債権化すると、融資審査は厳しくせざるを得ません。一方で、金融機関としては、融資を行って貸し出し残高を増やしたいと考えています。そのため、リスクの高い案件については全国保証に保証を依頼して融資を実行して売り上げ（残高）に貢献しています。
つまり、リスクの低い融資は系列の保証会社で保証を行い、リスクの高い融資については全国保証というように、金融機関が使い分けをしています。
全国保証を利用した融資については、仮に貸し倒れとなっても、系列ではないためグループの不良債権は増加しないので、金融機関にとっては大きなメリットです。また、系列の保証会社を持たない金融機関にとっても、全国保証を利用することで、貸し倒れリスクに対応できるメリットが生まれます。
全国保証としては、リスクに応じた保証料を取ることで、貸し倒れになった場合でも保証料で埋め合わせをして、不良債権化を防ぐことを考えています。
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全国保証を利用するメリット・デメリット
系列の保証会社の審査が通らなかった場合には、その銀行で融資を受けることができないところを、全国保証を利用することで融資を受けることができるというメリットがあります。
系列の保証会社と比較すると金利は高くなり、リスクに応じて保証料が割高になるのはデメリットですが、金利が高く、割高の保証料を負担しても、どうしても住宅ローンを借りられるところで借りたいという方は大きなメリットがあります。金利が系列の保証会社より高いといっても昔の金利に比べるとそれでもまだ安い低水準にあります。
メガバンク・地銀など系列の保証会社がある金融機関に住宅ローン融資を申し込んで、金利が高めになった場合、全国保証を利用してなんとか通してくれている可能性が高いです。
全国保証での貸出金利は、銀行によって違いますので、そのあたりも意識して住宅ローンの絞り込みを行いましょう！
全国保証は、79歳11ヶ月までの借り入れとなります。他の保証会社では、80歳11ヶ月までの借り入れができるところがあります。また、ソニー銀行では、85歳完済で借り入れが可能です。
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会社規模が小さくてもテーブルにのる！
都銀でも地銀でも会社規模が10人そこそこという場合は、自営業者に近い審査目線になり、そもそも取り扱いが厳しいケースが多いです。また、仮に審査が通ってもかなり金利が高い可能性があります。
会社規模が10人くらいの場合でも、全国保証の場合取り扱いは可能です。
そういった場合、最初から全国保証で勝負した方が、結果的に銀行の系列の保証会社より条件のいい金利を勝ち取れる可能性があります。
全国保証は越境がある物件はきびしいのか
銀行の審査は、人物の評価だけでなく物件の担保評価も重要になってきます。
全国保証では、他の保証会社と比較すると比較的緩めに感じます。軽度な越境の場合、中古戸建てだと見逃されているケースもあります。
しかし、新築一戸建ての場合、同意書を求められる可能性が高いので注意が必要です。
全国保証で注意すべき物件は、前面道路が43条の物件です。担保評価が付きにくいので、審査が通るかどうかきわどいラインの方は、絶対に避けた方が無難です。また、連棟の取り扱いは不可となります。
買い換えのダブルローンでは、厳しめの審査
新規の住宅ローンだけの場合は、比較的審査は緩いですが、買い換えで買い先行で、後売りの場合、返済比率は厳しくみられます。
しかし、既存の住宅ローンを審査金利で引き直すというわけではないので、他の金融機関と比較すると緩めにはなります。
年収倍率で言うと新規でローンを組むよりも、厳しくなり既存のローンと新規のローンあわせて年収の7倍くらいまでが目安です。
全国保証より審査の緩いMG保証もある！
2022年7月29日に、住信SBIネット銀行で、MG保証の取り扱いが可能になりました。金利は1％前後以上と、変動金利としては高めですが、全国保証より審査はゆるめです。
フラット35でダメだった場合でも、審査をしてみる価値はあります。審査金利は4％ですが、返済比率は55％までみてくれるので、年収倍率で考えると10倍くらいが目安です。金利はどの金融機関を通してMG保証を利用するかで金利が大きく違います。つまり金融機関とMG保証の契約の内容次第と言うことです。住信SBIネット銀行経由の場合、他の金融機関と比較して低めでそれでも金利的には、変動金利0.8％～1％くらいが目安です。ただし、自営業の場合は、2％台くらいになります。
MG保証は、会社概要をみると2018年に設立されていますが、2023年8月にはアルヒと提携したり、提携先を増やしています。
注意点としては、担保となる物件が検査済証があることが条件となり、建ぺい率、容積率オーバーの違法建築は取り扱い不可となります。
また、全国保証と同じで、どの金融機関から審査をするかで、金利も違いますし、審査結果も違ってきます。
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まとめ
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まず、保証会社には、金融機関のクループ系列の保証会社と、金融機関の系列に属さない独立系の保証会社があるということは知っておいた方が銀行を絞り込みローンを通していくうえで重要なことです。
系列の保証会社で審査が通らない場合でも、全国保証のような独立系の保証会社を利用することで、金利や保証料が割高になるというデメリットはありますが、住宅ローン融資を受けることができるという大きなメリットがあります。
そして多くの銀行が第２の保証会社として全国保証を利用しているので、審査がダブらないようにも注意しなければいけません。
事前審査の左上のあたりに、保証会社の名前の記載があります。そこに、系列の〇〇保証と全国保証の名前の両方がのっていれば、全国保証も利用してくれる可能性があるということです。
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