おしゃれな収益物件をローコストで建てる
収益を建てる時、土地を探す時の目線
まずわかりやすく、一般のファミリータイプの分譲マンションの用地を探す時の目線とは・・
マンション用地の土地価格と分譲価格の関係性は強いです。
立地である程度、分譲するにあたって分譲単価がどれくらいであれば売れるのかわかります。
基本となる公式は（土地の一種単価＋建築単価）×1.4＝分譲単価。
建築単価はだいたい坪70万くらいなので、例えば坪60万で容積率200％の土地だと、
建築費の相場観鉄骨で＠70万円から＠80万円 RCで＠80万円から＠90万円のイメージです。鉄骨で10階建てくらいまで可能です。
（30万＋70万）×1.4＝坪140万が分譲価格になります。この1.4という係数は、分譲会社によって違います。この中に、会社の販売管理費と利益が含まれることになります。
分譲マンションではこの粗利が3割を目標に事業計画をたてます。今は、用地取得が難しく、3割はなかなか難しいと思いますが。逆にそのエリアでの分譲単価の相場がわかっているときは、逆算して土地単価を求めることができます。
建築単価を坪70万として基本の公式を展開すると、
重要一種単価×1.4＋坪70万×1.4＝分譲単価
重要【分譲単価－（建築単価×1.4）】×0.7＝一種単価
例えばそのエリアの分譲単価が坪200万くらいだと、
（坪200万－坪100万）×0.7＝一種単価70万が土地単価となるので、一種単価70万より売値が低ければお買い得だし、入札案件だったら一種70万までなら突っ込んでも儲かるかなと考えることができます。 ファミリーの分譲マンションとワンルームの収益マンションでは、建築費や係数が違います。建築費は、ワンルームマンションの方が、狭小地に高い建物を建てる傾向があるため割高になります。係数は、マンションデベロッパーの販管費と利益ですが、販管費が各社違いますし、ファミリー系のマンションとワンルームマンションでは、販売手法が違うので、係数は違ってきます。ファミリーの場合、モデルルームを作らないといけないため高くつきますが、ワンルームマンションの主な販売手法は電話営業ですので安くつきます。
重要分譲単価って？分譲単価は「専有面積1坪あたり分譲価格」のことで、
例えば新築マンションの広告で「価格：2500万～3500万 専有面積：70m2～90m2」と書いてあったら、2500万÷70÷0.3025＝118万 3500万÷90÷0.3025＝128万 間をとって坪123が分譲単価になります。モデルルームで販売している営業マンは、競合他社が平均の分譲単価がいくらかを必ず把握した上で営業しております。例えば、千里中央駅周辺でいくと10年以上前くらいは、平均坪単価で170万円～200万円のイメージでした。今は、200万円以上が当たり前で、建築費の高騰等で相場が高止まりしているように見受けられます。
マンションの規模はどれくらいになるのか？（ファミリー系分譲マンションの場合）
その土地で何戸くらい供給できるのかというのも重要で、
敷地面積×容積率÷25坪＝供給戸数で概算できます。
例えば300坪・200％の土地なら300坪×200％÷25坪＝24戸
実際には日影とかで容積を消化できないこともあるし、色んな間取りを作るのでこんな単純ではないが、40～50戸くらいの中規模の物件以上供給できないと魅力はないが、ざっくりとでも戸数感覚を掴むことは大切です。
重要１種単価とは？１種単価とは、容積率100％あたりの土地の単価をいいます。
例えば、土地面積100坪、容積率200％、土地価格1億円まず坪単価を計算します。1億円÷100坪＝坪単価100万円１種単価 坪単価100万円÷２＝50万円となります。投資家として必ずしっておかないといけないところです。 自分で土地を購入して、収益物件として建てる場合は、販管費や利益を考えず、単純に土地取得費と建築費で利回りを計算できます。25㎡のワンルームが何戸入って、利回りがいくらくらいになるか計算するだけすみます。収益物件をお得に購入することができます。
30坪くらいの土地でも、木造建築でワンルーム建築が可能で、収益物件を持つことができます。
●30坪～40坪ほどの土地の場合、古くなれば、普通の土地として、売り出すこともできつぶしがききます。（木造の場合、解体費も安くなります。）60坪くらいあれば、分割して2宅地として売れるかどうかも見極めのポイントです。
●単に収益物件としてではなく25㎡以上であれば、民泊として収益をあげることも考えられます。この場合、運営日数が制限されていない大阪市内が理想です。お気軽にご相談ください。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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